三变不离其宗

——新政时代的百万大盘

　　政策在变，更易受政策影响的百万大盘不能不变。但作为具有市场领跑作用的大盘，不管怎么变，如何结合市场需求，有效设计和生产出有高质量的房地产产品，满足周边区域内消费者的置业、消费、休闲等多方面的需求，这一点始终未变。

　　从“市场”到“计划”

　　如果说过去的百万大盘开发有着物竞天择的市场规则色彩的话，今后的百万大盘，将可能打上计划经济的鲜明烙印。土地政策和城市规划的变化，是导致这一变化的深层原因。

　　万年花城的副总经理黄玺庆在他的博客中针对此次百万大盘的研讨，撰文写到，“计划指的是以政府为主导的住房保障体系。既然是政府为主导，那么是否会出现百万平方米以上的大盘，我觉得没有办法做出必然的逻辑推论。”

　　从这番话里，不难看出市场对“政策市”的预期：百万大盘的出现与否姑且不论，即使出现，也将可能更多成为政府意志的承载。以这样的推断，未来的大盘将可能与政府对区域的规划息息相关，而且会成为执行中小户型比例政策的急先锋。

　　从“中心”到“边缘”

　　城市中心地带土地的稀缺，以及边缘组团的开发，使百万大盘征战的战场，从城市中心区转移到近郊。这一变化，不仅仅单纯是空间的变化，更重要的是开发理念的变化。

　　升级版大盘的定位在很大程度上就决定于对区域经济与地理区位的研读和判断，同时要确保大社区开发建设与整个城市以及城市区域的居住发展方式的和谐、契合以及大社区的可持续发展。一位开发商如此解读在边缘组团开发大盘的核心战略。

　　其实，大盘在“边缘”成为“中心”的过程中所承担的作用一直有目共睹。比如，富力城在开发伊始，周边一片脏乱差的面貌，尽管从地理上看位于城市，但从大众心理上看，那时候的双井依然只是边缘。几年过去后，项目价格不止翻了一番，双井也成为真正意义上的城市中心区。

　　从这个意义上说，今后的大盘开发过程，就是城市边缘区中心化的过程，也是北京分散型城市发展的过程。