三大高端公寓亮剑中关村
此前在北京市住房建设规划2006~2010年草案公示期间曾有消息说，新规划将不在CBD、中关村等核心区域建设酒店、高档公寓等项目。此消息一出，中关村新开盘的立方庭公寓、艾瑟顿国际公寓以及天作万瑞国际公寓等项目立刻成为购房者和业界关注的焦点。虽然正式文稿中并没有对此加以明确规定，但依然对这些项目产生深远影响。
区域素描
中关村西区是中国硅谷的核心区域，它拥有亚洲最大的空中花园、北京最大的地下商城、中国最先进的地下交通环廊，规划中的地铁10号线和4号线也将在此交汇，形成中关村站、黄庄站、苏州街站三大地铁站口。此外，庞大的办公物业已经成为中关村独有的景观，一旦这些物业完全投入使用，其对商用物业和居住物业带来的促进将难以估量。
区域现状
国际企业催生公寓需求
多年来海龙、太平洋、中关村科贸等大型电子卖场的存在，似乎让中关村成了全国电子产品的集散中心，交通拥挤，商业缺乏，让众多科技企业并不看好这里，也使得中关村西区大量的写字楼英雄无用武之地。好在近年来，北京市政府和海淀区政府意识到这一问题，每年对基础设施投入保持在50亿元左右，即将建成两条地铁线，以疏导交通；家乐福中心和中关村购物广场的完成，使中关村的整体商务环境得到极大提升。
在大力改造下，2004年，大量中资企业“回流中关村”，大量跨国公司也纷纷入驻中关村。搜狐正式“回归”清华科技园威新国际大厦， AMD中国公司毫不犹豫地选择了中关村；沃尔玛、ORACLE、IBM研发机构、日本DOCOMO、法国汤姆逊、中国公路工程咨询总公司、美国存储技术、华旗资讯、新浪、百度、中国电力等国际国内大型企业纷纷入驻中关村。
这些高新企业的进驻，给中关村公寓带来巨大的客户群和需求。但与中关村区域写字楼和商业设施持续放量相比，公寓市场却一直处于供不应求的局面。据统计，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，高端住宅更是仅有远中悦来、新中关等几个屈指可数的项目。北京伟业房地产经纪有限公司副总经理梁炜认为，中关村区域新建的公寓项目，必将受到市场的热捧。
自住投资两相宜
据调查，目前该区域自住和酒店式公寓总占地244325.8平方米，总体建筑面积766827.68平方米。包括易墅殿堂（纽约客）、富海中心、远中悦莱、新中关等，而这些项目基本都已销售完毕。因此，立方庭、艾瑟顿公寓和天作万瑞国际公寓就成了中关村高档公寓市场的“香饽饽”。
立方庭公寓是中关村核心区唯一的公寓立项项目，项目周边写字楼环伺，虽然价格在25000元/平方米上下，但是相当于两层的层高使单价折算下来仅为125000元依然相当划算。
艾瑟顿国际公寓在中关村核心区和万柳居住区结合部，户型在45至130平米之间，可以充分满足中关村白领的初次置业需求，更满足科技菁英阶层在私人PARTY、企业接待等方面的功能需求。
天作万瑞国际公寓位于白颐路农科院旁，是天作国际中心的一部分。万瑞公寓整体装修采用中式风格：项目外立面的设计，采用了竹节、窗棂等蕴含了中国传统文化元素的视觉符号，凸显人文氛围。
以上三个项目虽然各具特色，但都以40～80平方米的中小户型为主打，既可以满足自住需求，更适合针对中关村白领的投资需要。
区域需求
该区域客群特点有以下三方面：
1.客群来源有很大的地域特性。项目的购买者很多是项目周边公司、政府机关和学校。此前公寓项目中，很多项目面对的都是周边的消费者，区域消费明显，而且这些项目的周围要不公司密集，要不政府机关集中，要不就是高校林立，天然就存在这些消费群体，公寓产品很有市场潜力。
2.高收入、高层次、高素质。中关村的公寓项目，价位都不低，消费者需要很高的经济收入做支撑。而从销售分析发现，购买公寓的消费者的经济实力都不成问题，他们所关心的是，公寓产品的品质要体现他们的层次。
3.投资意识强烈。在接触的项目里，经常有专业的投资消费者，他们对于市场的反应很灵敏，而且很有实力，经常购买不止一套，然后立刻出售获利，这部分人群所占比例不容忽视。
投资回报
据成业行统计，目前中关村的商住公寓售价介于CBD和亚运村之间。CBD商住公寓价格最高，基本在16000元～20000元/平方米之间。中关村新开楼盘的供应价格在13000元/平方米之间。亚运村商住公寓价格则向13000元/平方米以上攀升。
我爱我家经纪公司提供的资料显示，亚运村地区商住公寓的租金回报率多在8%以上，而中关村地区商住公寓的年投资回报率更能高达9.5%。中原的统计也显示，中关村往东延至亚运村区域是商住公寓的热租区，150平方米～200平方米的户型最受中小公司青睐，投资回报率高。
项目扫描
立方庭
开发商：北京轩盛创业房地产开发有限公司
位置：中关村购物广场西侧
建筑类型：板楼
总建筑面积：5.5万平方米
价格：23500元/平方米
看点： 公寓式酒店，两层层高，相当于买一层送一层，中关村核心区的公寓式酒店，首层为大堂及酒店，附银行等商业配套设施。建筑按四星级标准设计，精装修，冬夏季全楼集中空调。
艾瑟顿公寓
开发商：北京侪新房地产开发有限公司
位置：中关村海淀南路36号
建筑类型：塔楼
总建筑面积：5.1万平方米
价格：14800元/平方米
看点：万柳生活区与中关村核心区，70年产权。精装修50~100平米，“single apartment”私人小官邸，戴德梁行物业管理。
天作·万瑞国际公寓
开发商：北京东方家园房地产开发有限公司
位置：中关村南大街12号
建筑类型：板楼
总建筑面积：9.5万平方米
价格：13500元/平方米
看点：天作·万瑞公寓是总建筑面积近十万平方米的天作国际中心的星级酒店公寓，国际化品质写字楼和时尚商业满足业主居住生活、商务办公以及购物休闲娱乐等多重需求。
本报记者 陆经强
