社区潜能创造地产文化新模式
——一个现象引发的讨论
不久前，中央电视台《社会纪录》栏目对金地·格林小镇社区文化的专题报道，引起了社会各界的广泛关注。金地·格林小镇现象成了时下的流行语。金地·格林小镇的社区潜能有何独到之处？小镇业主们怎样互动交流？开发商金地集团对社区潜能的形成起到了怎样的作用？金地·格林小镇模式能否在位于北京经济技术开发区亦庄中央新生活区的新花园洋房——金地·格林小镇6及其他社区复制？……人们期待着答案。
随着中国房地产的发展，人们的居住形态发生着巨大的变革，社区作为一个时代的关键词日益凸显出来。不同的社区文化，反映着不同的文化心理，影响着不同的社区群体不同人格的形成——它潜在地影响着我们。如何才能在当今社会环境下，形成和谐社区氛围，创造和谐社区空间呢？位于北京经济开发区的金地·格林小镇正在以事实回答着我们，金地把这种建设和谐社区的可能性定义为“社区潜能”。为此，精品购物指南报社和金地集团在日前专门组办“生活多样性——社区潜能：金地·格林小镇6的实践”论坛，就“社区潜能”这一全新理念，和社会各界专家学者进行深入探讨。
社区潜能
激发心理舒适度
论坛主持人金地集团首席营销、金地北京公司副总经理蔡照明认为，“在我们对社区的长期建设和管理实践中，发现‘集体的有或无意识’、有形或无形的社区文化、社区习惯、社区记忆是可以营造、可以改变、可以复制的，有很大的可为空间，我们便把这些正向的改变的可能性，称之为一个社区的‘社区潜能’。”
开发商有责任把社区建设的一些经验总结出来，利用到下一个开发建设当中，把这种模式复制到更多的人、更多的社区，对社会做一点贡献，这也是金地集团提出社区潜能概念的初衷。
但同时社区潜能不是独立存在的，它有一个复杂的系统构成，并相互影响。比如说一个房子它的建筑设计层面开窗的设计，邻居之间开放性的设计就给这种硬件方面提供了居民之间互相连接沟通、互相形成居民共同体硬件的支持。还有一部分是软件支撑，一个小区里面物业公司起着非常重要的整合的作用。在我国现在这种情况下，物业公司和开发商是社区运营当中的一个核心。社区文化作为一个精神层次存在于一个社区，然后里面有开发商的硬件输入，再加上业主本身的一种生活态度，二者整合起来，相互作用，相互影响，发生在空间之内就产生金地·格林小镇现象。
合理规划
保障社区潜能
金地集团认为，社区潜能开发包括结构性潜能开发和功能性潜能开发两个阶段。所谓结构性潜能开发，也就是开发商规划、建设小区的过程，包括户型的设计、小区的规划、设施的完备，如果社区户型没有设计好，设计成并排的、楼层比较高的，就阻碍了人与人之间的互相交流、互相沟通；而一个合理的社区规划和楼座设计可以促进业主之间的相互交流，促进社区文化的形成，为激发社区潜能提供保障。
一个有潜能的社区，它应该通过符合心理学和行为学的建筑设计、园林规划等硬件设施，给予居住者便利的生活、舒适的感受和愉悦的心境。比如，它的绿地水景花圃等等景观对于一个社区的所有居住者都是能够共享的、均好的，是近人的、可互动的，而非仅为某些“有钱人”专享，非只可远观而不能亲近的大而无当的小区装饰。因为这样，社区居民之间、居民和景观之间才有了平等交流沟通的可能性。
功能性潜能开发就是开发商需要用某些方法把社区居民联系起来，金地集团在社区刚刚成型期间通过组织业主的活动、捐助小学、成立社区童子军这样一些活动，让居民形成了一种团结氛围，为金地·格林小镇之后不断组织业主活动打下了良好的基础。
社区潜能
需要负责任的开发商
蔡照明认为，一个有潜能的社区，它应该有意识地营造出软性的社区文化和物业服务，让每一位业主都乐于分享并参与到充满可能性的生活方式当中来。社区的建设，离不开业主的积极参与，但在社区的建设、运营、维护中，开发商扮演着不可或缺的角色。
因此房地产开发企业、物业服务管理公司与业主之间应形成一种发现问题、解决问题的良好风气和机制，以开放的思维、平等的心态促进与业主之间的沟通，以相互理解达成共识。
积极处理与业主之间的关系，这是金地集团的理念，开发商愿意以开放性的心态去承认问题、解决问题，和广大业主一起把社区运营起来这种心态非常地重要。
要和社区业主一道，致力于社区的文化建设，共同营造良好互动的精神交流活动空间，在满足业主追求家之外的优雅居住环境的同时，还要尽最大限度满足业主对社区人文环境的要求——邻里之间，守望相助、互相友爱、健康向上，尽最大可能将业主从现代职场中普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来——邻居和邻居之间、人与人之间情感和价值的回归，在情感交流中获得精神的支持，在价值理解中共享相互的帮助，在生活沟通中相互体现人性的关爱。
一个有潜能的社区所追求的是一个完整的社区文化概念——健康交流沟通的人文精神在生活中的自然体现，为的是让人性得到舒展，而人性的舒展必将回馈社会于宽容。反之，人与人之间缺少必要的交流与沟通，就会使我们的生活缺少人情和人性的味道。
一个有潜能的社区应该激发业主内心的真善美，让充满亲情、温情、友情的气氛在社区永久荡漾，从而对所居住的社区自然而然地产生自豪感，产生“这是我的家园“的认同感。
蔡照明，金地集团首席营销、金地北京公司副总经理，曾任《深圳特区报》地产部主编、《中外房地产导报》出品人。
专家热议 社区潜能
利他行为团结了业主
郎政陵 （金地·格林小镇业主）
金地·格林小镇之前西边出现了一早市，每天5点钟农民从四面八方就汇集过来，车水马龙非常喧闹，之后留下一片狼藉。这时社区论坛的主流声音是反对早市，但是光顾早市的人数却一点没有减少。一位住在格林·小镇中部的网友，在雨天用摄像机，把早市从头到尾拍了下来，早市那么一个跟他没有实际利益甚至是利大于弊的情况，他为什么仍然这么关注？可以说是利他的奉献精神在驱动着他。
在今天看来，在这种利他行为当中，金地·格林小镇让小镇业主得到了非常实际的利益，但在当时确是一种非常模糊的状况。所以利他行为是金地·格林小镇文化形成的最初切入点，因为金地·格林小镇在还没有完全建成的时候，实际这种利他行为已经开始了，从最早的社区论坛，从最初的虚拟邻里关系，大家组织了监理公司对社区建设进行监督，那时候离真正入住还有一年的时间。这位网友可以说是金地·格林小镇业主的一个缩影，正是在许许多多这样怀着利他精神业主的共同努力之下，才有金地·格林小镇之后的种种社区活动，才逐渐把全体业主联系起来，形成了今天和谐的社区氛围。
用谈判发挥善的社区潜能
张颐武 （北京大学中文系教授，博士生导师、著名作家、评论家）
金地集团是非常有事业心的公司，他们做了一个很好的尝试，尝试怎么跟自己的业主沟通，一个公司跟公众之间公众关系协调是永续发展的基础。
建设社区文化是一个艰苦学习的过程，怎样建设一套社区的文化，需要从谈判起步。这十年来大家付出了惨痛的代价，才发现我们谈判的文化不够，怎么样让这个谈判更有效率。
中国人在学习过程当中已经付出相当多的代价。谈判者往往发现业主内部的谈判无法协调，发现和开发商的谈判也无法协调。其实谈判双方获得利益相对均衡的时候才是利益最大化的时候。一方得到100%利益，另一方得到利益为零，谈判是不可能成功的。所以我们要形成良性的谈判文化，金地格林小镇就是这样一个良性谈判文化的代表。人的潜能有多种，可以存在善恶两方面。金地格林小镇通过业主之间、业主和开发商之间的良性谈判，以好的潜能把恶的潜能压了下去。金地格林小镇创造出非常好的谈判模式，就是开发商和物业有很强的介入意愿，愿意和业主对话，愿意为业主解决问题和矛盾，同时也创造了业主和他们良性的循环，这也许就是金地格林小镇社区潜能得以发挥的意义所在。
社区和谐呼唤健全法制保障
赵文凯 (中国城市规划设计研究院居住研究中心副主任，中国居住区学会委员会副秘书长)
当土地紧张、能源紧张等等各种因素影响到房产行业之后，促使房产行业进行新的思考。我认为这种进步实际上代表了一个行业的进步，也是一个社会的进步。新型社区文化的形成，社区潜能的开发，还应该有法律的保障。像金地格林小镇业主的高素质和利他行为，金地企业的责任感等等，毕竟在我们全国的房产行业还是少数。
法律首先要保障我们的物质基础。企业可以把成本算到住宅里面，但是配套设施的物权必须是属于业主委员会的，企业不能随便约定。国外对社区权属规定就相当严格，它有很强的法律约束，不是大家想象的那么自由。所以法律保障对建设和谐社区，开发社区潜能是非常关键的，否则个别公司的努力可以形成一种示范效应，但很难改变全社会面貌。
挖掘社区潜能需要超越权利纽带
王志安 (中央电视台《社会纪录》栏目总策划，《社会纪录·小镇新生活》节目主编)
现在有一个流行的观点就是居住改变中国。实际上就是以自有产权为中心、以共有产权为纽带形成的社区关系。但我认为一个社区真正良好的发展样本应该超越权利目标，如果我们小区里面只有权利的话，也就是说假如有一天我们的社区没有权利关系了，比如说开发商对我们业主比较好的时候，我们还有没有在一起共同生活的纽带呢？所以我认为一个和谐的社区不能只以权利为纽带。金地格林小镇社区里就在形成一种新型的社区关系，就是这种社区关系超越利益，是一种自愿的走到一起的关系，是为了某非利益目标结合在一起的关系。
我认为一个房地产企业应该给业主提供居住梦想而不仅仅是制造产品，但是如何提供一个梦想而不是一个产品？我觉得就是从一个高标准的要求来讲，这要求房地产企业要做一个有理想的企业。作为企业，要想生产出一个好产品，要求企业本身在企业文化建设方面，应该有理想。如果一个企业，能够建立起一个比较好的企业文化，才能够在社区的建设过程当中，在新型邻里关系的产生和提升过程中，发挥正向效应，从而也对企业自身发展产生正向的作用。
社区基因影响社区潜能
黄玺庆 (北京万年花城副总经理)
世界上任何事物都是有生命周期的。作为一个社区也不例外。一个事物如何生长，生长成什么样子，最根本的决定因素是事物的初始基因。同理，决定一个社区未来形态的也是这个社区的初始基因。
基因的形成离不开阴阳的结合。那么在社区的基因中如何判断阴和阳呢？一个地块的基本条件和规划条件是硬性的东西，可以看成是阳。一个企业所倡导的社区文化理念可以看成是阴。这二者共同构成了一个社区的初始基因。一个社区的初始基因一定是开发商的社区文化理念与项目的具体硬件条件互相妥协的结果。
随着社区的开发建设，物业公司和业主，是两个对社区基因发展影响至关重要的外在因素。如果物业公司能够忠实地实现开发商的社区文化理念，与业主做好有效的沟通，从而在建设社区文化方面达成共识，则这个社区的初始基因可以得到比较充分的发展。同时，由于物业公司和业主的活动，还可能会激发出新的能力充实到社区中。如果物业公司和业主的行为相反，则将会出现转基因效应。社区的潜能不仅得不到挖掘，还有可能被压抑得更多。
社区潜能要以人为本
奚瑞林 (中国土木工程学会住宅工程指导工作委员会常务副主任，曾任中国建筑技术研究院副院长)
发挥社区潜能的主要目的就是要提高一个社区或者一个小区的内在品质，包括建设过程中提高内在品质。而这些内在品质有一些东西是业主看不到、摸不着的，但的确对业主居住非常关键。
很多人不知道，金地集团在金地格林小镇建设之初就对整个地块做了氡气的测试，氡气从地底出来到房子里，和附着的灰尘结合起来，就会使灰尘具有放射性。在3个微米到10微米之间的灰尘呼到身体里就会在人体里慢慢地沉淀，从而对人体形成放射性危害。但是金地格林小镇从一开始就测定了氡气的含量究竟高不高、对人有没有影响。这个咱们业主看不着、也摸不着，但是金地集团做了，这就是以人为本，也就是社区潜能里所说的硬件部分。
建筑细节造就社区潜能
罗迪 (现任北京风至飞扬广告有限公司总经理)
社区潜能和潜能社区，应该具备多条标准，金地在做宏大理论研究的时候有一些量化的标准，比如社区的总户数，会对社区文化造成影响。一个小区占地可能是30万平米左右，可能建筑面积也是30多万平米，这样的低密度社区就为业主交流提供了便利。还有一个是户型或者是景观的设计。目前板式社区大部分是以6层为主，我们特别留意它底下一层带花园的部分，平均每一栋楼有1/6的业主是住地面的，他们经常碰面。以前社区中央广场是传统的需要，现在人的生活环境变化了，品质提高了，人不是很容易在广场中聚在一块儿，可能人都是在家里面。另外一层的花园设计，使业主特别容易跟别人沟通，这个户型景观包括整个规划设计上也造成了金地格林小镇目前的状况。
社区潜能是多方博弈的结果
夏业良 (博士生导师，北京大学外国经济学说研究中心副主任，兼任中国改革基金会国民经济研究所研究员等职)
就业主而言，买房其实是购买了四种空间：第一个空间是实体空间，即住宅本身；第二个空间就是虚拟空间，即网络社区；第三个空间就是情感的空间，第四个就是互动社区空间。我认为在前面三维空间大部分是建立个体的意识、个体的行为上面，第四空间是群体的行为，相互之间的影响和作用这样一种空间。其实我们讲这些层面的时候你进入一个小区，这个小区的业主从筹备成立业委会到最后业委会部分的行使和代表业主的权利进行交涉，这样一个过程，实际上是一个自治的行为。
探讨社区潜能应先从最基本的购房人的需求来讨论，这就是说社区需求。就业主而言，他的需求主要是对上述四种空间的需求。社区的需求和社区利益的诉求，因为有社区存在各种利益，主体就会从自己的立场出发提出一些利益诉求。它是一个多方博弈，这个博弈可能是一个长期的博弈而不是短期的。
社区需要可持续发展
田申申 (美国注册建筑师，美国建筑师协会会员)
社区就是人们的集体，它是地理区域上的认同、共同关系的认同。社区更加强调个人的归属感。形而上的社区概念，更强调物质部分，比如商业社区。形而下的社区就是大家交流的活动。20世纪霍华德在美国芝加哥受到一个启发回到英国创建花园城市概念社区，当时他被视为异类，因为这个是跟英国的发展背道而驰。但是现在他的建筑影响了英美。所以我想我们格林小镇以后也可能成为一个示范，逐渐带动社会，甚至影响未来人居的变革。
美国的传统社区也有很多的弊端，他们强调私人生活的舒适度，缺少人跟人交流的成分。现在美国社区强调可持续发展，即社区不仅仅是一个硬件或者景观，而是需要提供就业、公共交通、福利、学校等设施和功能，可以扩张，形成一个可持续发展的社区。
社区潜能是对社区文化的激励
蔡晓航 (中国作家协会会员，曾任电台主持人，发表出版有《当兄弟已成往事》、《当爱情已成往事》等多部中长篇小说)
社区文化的创生是自足的过程。社区潜能是对社区文化的启动和激励，最后让社区文化的成果用到企业品牌当中，建立某种亚文化的符号。中国现代化的发展实际上就是一个城市化的进程，就是城市化越来越高，就是不断的农村转化为城市，实际上社区的发展就是城市化之中的一部分，所以有一个以小见大的过程。我希望将来对社区潜能还有一个更准确的定位。把社区潜能跟所谓社区文化分开。我觉得挖掘社区潜能其实是激励社区文化的建立。而且我觉得金地格林小镇的文化好比海里的浪花一样，每一朵浪花看着相似但是都是独特的。这种社区文化是一种偶然，同样的硬件也未必能再次产生同样的文化，但是可能激励出另外一个格林小镇，是另外一个社区文化。
陆经强/文并摄
