广渠路COPY CBD？

　　拓宽的广渠路给交通带来“希望”？

　　分拆的36号地与限价15号地成三足鼎立

　　号称万元以下房子已经在广渠路周边灭绝

　　茂密丛生的房子仍在继续生根发芽

　　广渠路36号地的“地王”猜想让36号地及广渠路地区瞬间跃居为被“点击”焦点，一干“腕儿”级开发商也上演了激烈的内力大比拼。围绕着成交价格、上涨空间和开发方向等问题的猜测和异想，暗流涌动的36号地其实把广渠路地区的“内火”暴露在了光天化日之下：目前尚没有得到有效抑制的猛涨的房价；仍然存在的杂乱的地区环境；还可进一步合理的规划。祛除这些“内火”问题都直接关系到广渠路克隆CBD的野心能否得逞。

　　价格涨幅将近50% 广渠路即将灭绝万元以下住宅

　　广渠路周边的项目目前以13000元左右销售均价的项目为常住主力军，与去年同期销售价格相比已经上涨了将近50%。

　　广渠路地区旗舰项目富力城，三期在售楼座的均价已经达到了13000元，与2003年7000元的开盘价格相比基本翻了一番。位于通惠河以南的合生国际花园销售均价也超过了13000元，该区域内在售项目苹果社区、珠江帝景、乐城国际、A派公寓等均价基本也都突破13000元/平方米的关口，成为了广渠路地区的主流产品。富贵园三期所剩的房子不多，价格也基本达到了12000元，附近的新景家园虽然同属老盘，但价格也保持着与时俱进的态度，同样站在万元以上的队伍当中……

　　广渠路仅存的万元以下珍惜品种基本以尾盘和小户型为主，而且价格也已经逼近万元，随时有进入万元梯队的可能。比如风度柏林尾房的价格也达到了9500元以上，开盘不久的保利蔷薇虽然在开盘时为9800元均价，如今也跳入了“万元户”的行列。

　　虽然进入今年以来，京城各个地区的房子都在喊涨，但广渠路地区项目强劲的价格上涨速度仍然出乎众人的意料。未来广渠路地区价格是否还会以高速上升？36号地的成交价格就成为了问题的焦点。

　　分拆的36号地与15号地  “三足鼎立”能抑制房价涨幅？

　　36号地拦腰斩断之后，再与15号限价地先后推出，在广渠路地区形成了绝对的三角关系，三足鼎立的竞争局势不久就会形成。

　　北京永同昌开发有限公司副总经理雷越姝说：“36号地的一分为二和15号地作为限价地推出其实是政府的一套组合拳，三块地形成三角竞争关系后，竞争激烈程度无形中加剧，对开发商来说是不利的，但却可以为抑制房价的涨幅提供前提条件。”

　　她认为，这套组合拳成败的关键在于36号地的成交价格，如果成交价格过高，对于房价涨幅的抑制就成为泡影，毕竟开发商仍然要保证一定的利润率；如果成交价格不高，有可能出现两个结果，一个是开发商在取得合理利润的同时没有追求最高的销售成交价格，对于抑制房价涨幅就起到了积极作用；另一个可能就是开发商一味追求最高利润空间，如此不仅政府损失了土地更高的出售价格，而且也没有有效控制住房价涨幅。由此看15号地就是避免这种最坏情况出现的最好武器。15号限价地在限制自身销售价格的同时，也在竞争环境中限制了周围地产项目的价格上涨幅度。

　　据悉，15号限价地的消息已经在二手房市场体现出了其作用：今年8、9月份，广渠路区域二手房成交均价已经突破了万元，富力城的成交均价已然在年初达到11000元/平方米之后，在9月上涨到了13000元/平方米，九龙花园二手房的均价也达到了9000元/平方米左右，而在15号限价地块公布后的近两个月内，该区域二手房的价格没有明显的涨幅，基本维持在两个月前的水平。

　　单兵作战的广渠路  成为又一个CBD的希望渺茫

　　形容广渠路为“单兵作战”说明广渠路周边项目缺乏整体运作和规划。从目前形式看，广渠路未来产品仍然会以住宅项目为主，而且住宅发展极大超越商业的势头也会成为广渠路克隆CBD的拦路虎。

　　雷越姝认为，广渠路地区缺少整体运作的运营商，各个开发商没有很好地统筹在一起，形成了不少开发死角，土地价值没有充分利用起来，应有的价值也没有完全体现出来，所以照现在的情形看广渠路地区不太可能成为一个可以与CBD抗衡的区域，而最多在CBD的强大辐射力下成为其有力的补充或者从属地位。她还说，36号地未来从产品层面分析不容易做出具有极大代表性和社区标高性的产品。

　　广渠路36号地挂牌之后，临近的限价房广渠路15号地也将在年底入市。在开发条件和规模都极其雷同的情况下，一场汹涌的针锋相对是在所难免的，也自然给区域市场带来压力，据土地储备中的公开消息，广渠路15号地的市场均价不会超过7500元/平方米。由此看36号地与15号地享有同一的市场配套和商业配套，而又在15号地的价格压力下，36号地也很难做出具有标高性的产品。广渠路区域也不会在36号地的带动下成为CBD的替身。

李鹤/文 张立潮/摄