新老地王之争引发广渠路新一轮高端住宅大战
——富力城VS广渠路36号
随着本月24日“广渠路36号地”的归属即将尘埃落定，此前一直被淡忘的一个名词——“地王”再度回到我们的视野之中，令人意外的是，此次业内关注最多的并不只是单纯的“归属”这么简单。一场新老“地王”的碰撞似乎成为了楼市年末一场提前上演的贺岁大片，吸引了几乎整个业内的眼球。
当年32亿的“惊天一拍”成就了如今的富力神话，而被誉为“新地王”的广渠路36号地又将让谁“一飞冲天”？同样在广渠路、同样做高档住宅、同样背负着改造区域的重任、同样是规模开发……这些所谓“巧合”无疑让这场“新老对话”充满了太多的悬疑和猜测，如果说要从头开始回顾整个广渠路板块的“变脸”历程，其实只要仔细阅读富力城颇具传奇色彩的开发史就能从中找到当年的印记，从某种意义上看，广渠路大变脸从富力进驻开始。
32亿地王成就富力城 京城楼市全面改写
“富力疯了！”——这是2002年3月富力城以32亿拿下“广渠门东五厂”时，业内最为集中的论调，恐怕连富力地产的董事长张力也没有想到，作为进军北京的第一个项目，富力地产的一炮走红竟然是一系列“疾风暴雨般的质疑”，潘石屹连连摇头“不可思议”，而一直对数据较为敏感的任志强直接算出“富力必须卖到8200元/平方米”，然而对于富力而言，早就盘算好了自己心中的“小算盘”。
北京富力地产的总经理谢强在接受本报采访时表示，当时富力的确没想到四年后的富力城能卖到今天这样的价格，但当时对区域还是充满信心，“1500~2000元/平方米的增幅空间肯定没有问题。”同时，富力一贯低开高走的价格策略也对区域大势形成有很大的作用。至于当时富力城开盘价格才精装修7000元/平方米，这个在不少人看来“低得离谱”的价格，在谢强看来却颇为重要，“如果没有前期相对低价带来的市场效应，很难说富力城会是今天的样子。”而最为关键的是，富力作为首次“北上”的广州开发商，拿下这块当时的地王，不仅可以在很短的时间内打响品牌的知名度，同时也利用这绝好的机会向所有不了解它的人表明了自己的实力，同时还省下了不少的宣传费。
从2000万巨资打造的“彩蛋”售楼处，到“城中香格里拉”理念的营造，从低开高走的价格策略到“折上折”的南派营销手法，富力城改变的远不止广渠路板块这么简单，某种程度上而言，京城楼市的格局也被全面改写。
广渠路4年大变脸 CBD后花园雏形初现
“2002年以前，双井地区主要以发展重工业为主，污染比较严重。周边的北京齿轮总厂等五大工厂在历史上并称为广渠门东五厂。当时区域的住宅项目还不多，只有华腾园、九龙花园等少数的楼盘。而沿广渠路两侧，以前多是低矮的楼房，和现在这般光景一比，简直想都不敢想。”在垂杨柳社区门口，在此居住多年的张先生向记者回忆起当年的情形，感叹不已。
而短短四年间富力城所依托的广渠路板块如今已是今非昔比。记者步行采访发现，富力城门前的标志性建筑——“大彩蛋”售楼处已不复存在，取而代之的是目前正在施工的地铁十号线车站；而项目南侧的广渠路拓宽及延长工程东三环——四环段也已竣工。
除交通外，该区域的生活配套也相当成熟。“在我们项目周边分布着诸多生活配套设施，超市有世纪华联超市、家乐福、百安居等；邮局、银行、医院、学校等也一应俱全。”富力城销售人员如是向记者介绍。
在配套日益完备的情况下，近几年，广渠路板块项目亦是层出不穷。受“标王”——富力城的影响，该区域近年的房屋品质及售价亦是一浪高过一浪。双井区域曾经以“CBD”为旗号，但现在，双井板块的房价俨然与CBD靠拢。成熟配套、便捷交通，关键是越来越少的供应量，使得这一区域的房子“物以稀为贵”。而包括新政在内的一系列变革也使得整个板块的竞争更趋惨烈。目前，该区域在售的珠江帝景、合生国际花园、苹果社区、乐城国际等项目均价基本都突破13000元/平方米关口，而最新推出的富力公馆区则再次填补了区域产品的空白……
“克隆”还是“颠覆” 广渠路36号地面临抉择
竞争虽然惨烈，但是随着苹果社区、金港国际等楼盘的售罄，加之近几年来广渠路可供开发的新地块极为有限，关于“广渠路板块供应量断顿”的消息一度甚嚣尘上，除了珠江帝景和富力城两个超级大盘依旧保持供应“坚挺”之外，广渠路36号地无疑成为了近两年支撑区域供应的绝对主力。正因如此，业内此番不仅仅将目光聚焦到地块的“归属”，与富力城拥有诸多“巧合”的“新地王”在未来的产品和开发模式上究竟是“克隆”还是“颠覆”也是业内关注的重头，这无疑都给广渠路36号地笼罩上了一层神秘的光环。
业内人士分析，在开发模式上，大盘的操作手法几乎都是“低开高走”的策略，只是相对于当时富力城精装修7000元/平方米的魄力，备受关注的“新地王”肯定不会有如此大的幅度，未来项目的售价至少在12000元/平方米上下。一位不愿透露身份的代理行老总给出了自己的预期，而其定价的理由便是“起价肯定要比富力城目前的售价低至少1500元/平方米销售，毕竟期房和现房的感觉完全不一样，同时品牌的影响力也不能忽略”。
富力城对新地王的影响远不止价格因素这么简单，按照业内的分析，“新地王”极有可能严格执行“90平方米和70％的总量控制”的条款，这样一来，纯板楼产品已经有点不太现实，“至少做成高层或者塔板结合的建筑类型，”而富力城目前推出的“富力公馆”已经朝诸如花园洋房之类的“CBD顶级产品”靠拢，新地王未来的产品形态无疑也需要进行针对性的部署。
除此之外，在北京中原地产总经理李文杰眼中，投资功能无疑成为了广渠路“新地王”值得关注的重点，富力城从开盘的7000元/平方米，到如今的15000元/平方米，这样的涨幅无疑让不少投资客赚个满盆钵，据美丽家园经纪公司的数据显示，目前富力城二手公寓的价格已达到12000～14500元/平方米。同时，完善的生活配套，良好的生活环境，以及与商圈就业等地区距离的优势，也吸引了越来越多的租房者前来居住。据统计，根据户型和装修程度的差异，仅是小户型公寓的租金就基本达到了3500～5000元/月的水平，而在李文杰看来，由于广渠路36号地采取的是招标形式，这种方式的直接结果便是“价高者未必得”，政府此举的初衷带有浓厚的理想主义色彩——避免“天价地”的出现从而导致“天价房”的“不良后果”，但是另一方面，即便如此，政府能够控制的房价幅度也极为有限，广渠路36号地依旧将让普通购房人“望尘莫及”，这样一来，反而倒是给了投资客“更大的空间”，不过由于起点较高，再现当年富力城的神奇不太现实。
有人曾经断言，无论广渠路36号地如何开发，都不可避免地会受到富力城开发模式的影响，不过在购房人看来，无论新老地王的交锋究竟有多少悬念，至少有一点毋庸置疑——已经焕然一新的广渠路板块即将迎来新一轮的高端住宅大战，而区域价值的拉升也将让2007年的广渠路更具“看点”。
广渠路板块近5年来开发楼盘资料一览
项目 总建筑面积 开发商 近期销售关键词（平方米）
富力城 139万 富力地产 四期富力公馆区面市
产品涉及公寓、花园洋房和别墅
珠江帝景 100万 合生创展 三期帝景伯爵山亮相
精装修 50～150平方米一至四居
合生国际花园 20万 合生创展 17、18号楼亮相
精装修 40～130平方米一至三居
苹果社区 80万 今典集团 南区售罄 目前主打蒙太奇公寓
九龙花园 80万 北京嘉利恒德房地产 已售罄
石韵浩庭 8.8万 北京浩隆房地产 已售罄
乐成国际 11.21万 北京达义北方置业 精装修 大户型
PEKING HOUSE 16.5万 复地集团 低密度 城市别墅
CBD传奇 20万 北京中力房地产 小户型 板楼
A派公寓 6.46万 北京浩隆房地产 精装修 小户型
百环家园 63万 北京百环房地产 已售罄
天之骄子 13.6万 北京千喜合房地产 尾房阶段
时代国际 13万 北京中鑫源房地产 已售罄
金港国际 28万 北京中加兴业房地产 尾房阶段
广渠路36号地 46万 待定 待定预计上市时间为2007年底
高档公寓
广渠路15号地 44万 待定 待定限价商品房（二手房透视）
本报记者 刘纯意
