广渠路 工厂区的华丽变身
广渠路
从东三环中路向东至通惠河灌渠，与西大望路、东四环路、石门村路等相交。西大望路以西于1939年建成，称广渠街；1958年东延至大郊亭，改名广渠东路；七十年代拓宽，定名广渠路；八十年代向东延伸到高碑店。
提到广渠路，呈现在人们脑海的可能是鳞次栉比的高档住宅，但是对广渠路稍有了解的人都知道，8年前这里还是如假包换的工厂区，8年间广渠门东五厂、北内集团厂区、北京化工厂、北京吉普车厂纷纷变形为高档社区和开发地块，广渠路也由工厂区变形为距离CBD最近的居住区之一，不禁感慨地产开发的巨大魔力。
发端：九龙华腾争雄
广渠路的开发离不开CBD的建设规划，1998年，北京正式推出CBD（北京商务中心区）的建设规划，建筑面积将被控制在1000万平方米以内，其中写字楼占50%，公寓占25%，其他25%左右为商业、服务、文化以及娱乐设施。CBD内的住宅开发面积显然无法满足需求，于是CBD南侧的广渠路自然成为补充CBD住宅的首选。
由于广渠路北侧居民较少，拆迁工作相对容易，较之在密集旧城区进行危房改造，开发成本可能显著降低，给开发商低价入市打好前期基础。市政府对广渠门外大街北侧六家大型国企的存量土地进行拍卖，也进一步激活北京东部老工业区改造这个市场，使广渠路在本世纪初形成一片蔚为壮观的住宅开发建设热点地区。“2002年以前，双井地区主要以发展重工业为主，污染比较严重。周边的厂子有北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂、北京光华木材厂，历史上称其为广渠门东五厂。当时区域的住宅项目还不多，只有华腾园、九龙花园等少数的楼盘。而沿广渠路两侧，以前多是低矮的楼房。当时的路况亦较差，四环路还未建成，区域主要依托三环路和广渠路出行。”在垂杨柳社区门口，在此居住多年的张先生，向记者回忆道。
1997年的岁末。谁也没有注意到在刺骨的寒风中，位于东三环双井地区北内集团寂寥的厂区里传来一声钻机的轰鸣，从此拉开了九龙花园建设的帷幕。一座2万多平方米的住宅楼即九龙花园3号悄悄地矗立起来，4800元/平方米开盘价和5500元/平方米的均价一直维持到1998年岁末。但东三环众多新项目低价入市，使九龙花园只销售出40多套，而同一区域的华腾园更推出4280元/平方米的超低价格, 更以将近50万平方米超大体量,立刻抢走九龙的热销风头。随后九龙花园调整策略，将均价控制在5120元/平方米，一举扭转颓势。
九龙花园和华腾园的二虎相争，引发了人们对于广渠路这片旧厂区宜居度的质疑乃至好奇，也给广渠路日后的激烈竞争定下了基调。到2002年，华腾园基本售罄，如今的二手房价已经冲刺到万元；而从华腾园开始，也标志着国贸以南区域住宅价值从此被挖掘。
过渡：开启“国贸向南居住时代”
然而，广渠路在开了个好头之后，并没有更上一层楼。作为广渠路首轮开发的余波，美景东方、乐澜宝邸、御景园随后推盘，但由于开发量有限，并未在市场上留下浓墨重彩的印记。
当时广渠路作为工厂区集中之地，在自然景观上并没有优势；而广渠路在未拓宽改造前，路况也不理想，这些因素制约了广渠路的进一步发展。此外，在1999～2002年CBD进入了快速发展期，SOHO现代城、金地国际花园、蓝堡公寓等一批高档公寓项目吸引了楼市几乎全部的关注，而广渠路板块项目依然想继续以性价比来抗衡CBD无异于以卵击石。广渠路要改变，改变单纯的居住定位，转而向以CBD配套为定位；广渠路在等待，等待一个机遇，可能是一个高端项目的出现，也可能是市政环境的改变。
发展：西大望路带来惊喜
就在广渠路酝酿变局的时候，西大望路的崛起，给广渠路以惊喜。首先是广州地产巨头合生创展拿下西大望路甲23号地块，推出珠江帝景项目，7000元/平方米的价格创下广渠路的新高，这一价格也让业界惊奇，认为在这一区域推出如此高的价格，有些异想天开。但是不论这一价格是否合适，西大望沿线随即出现了风度柏林、石韵浩庭、金港国际、后现代城和苹果社区等一批项目，百万平方米的规模和丰富的产品类型，让广渠路再度抗起了泛CBD居住区的大旗。
和广渠路此前的项目不同，这些项目不再是靠性价比取胜。而在于对“CBD”区域价值的极力挖掘。珠江帝景整体开发规模在200万平方米左右，走大户型高端公寓路线，目标直指CBD的富有阶层；苹果社区和后现代城以小户型出位，既适合CBD白领居住，也给小公司和小工作室提供了办公场所。金港国际、风度柏林的定位也完全针对CBD而设。这一阶段广渠路的开发摆脱了由工厂区变身居住区的单一定位，广渠路作为CBD辐射区的便利得以完全显现。
因为交通利好和配套的完善，使西大望路和CBD紧密相连。2003、2004年，西大望路区域成为不少投资客的目标，区域房价不断上涨，比如珠江帝景2003年入市，一期均价8000元/平方米，2004年二期涨到了8700元/平方米，到现在三期销售时，均价达到了9500元/平方米，最高价已经突破万元。
风度柏林销售总监李莹也向记者表示， 2003年风度柏林一期刚推出时，该区域的道路还未开始修整，精装修房均价6500元/平米。而现在，随着更多看好CBD效应的投资者的加入，风度柏林的毛坯房均价都靠近10000元/平米。
珠江帝景策划经理刘伟也认为，西大望路和广渠路地区由工业区转变成CBD的商务生活区。人流、车流比以前增加了几倍，原来为工业区服务的道路早已超出了现有的承受能力。朝阳区政府投资100亿元建设城市主干道和修缮区属道路，用三年的时间打造“畅通朝阳”。该区域动工的两条主干道、多条次干道正是为了适应城市功能定位的转变。路网系统改善后，交通压力得到缓解，该区域才能与国际化居住氛围定位一致。
转折：富力城开启双井时代
虽然前三个时代靠CBD取胜，而后双井时代拚的是位置，富力城无疑是广渠路变形记的转折点。
2002年，当富力地产斥资32亿元勇夺“地王”，此举也引起了业内外的颇多争议，对区域价值的认可也是讨论的焦点。当所有人都以为富力会在“地王”建造高档物业时，富力城却推出了以90～120平方米为主力户型、以中等收入工薪阶层为主要客户群的富力城一期产品，起价6000多元/平方米，均价7000元/平方米。富力地产负责人表示，当年制定这一策略，是经过周密的市场调研后才决定的。在CBD周边区域的住房需求中，中等收入的工薪阶层的需求是最旺盛的，他们迫切需要面积适中、价格适中、位置不错的房子，因此公司把富力城的第一期目标客户群锁定在CBD工作的白领上。
对于区域其他项目而言，富力城的另一个价值点是开发商将南方开发模式成功移植到北方，不仅对区域开发带来很大影响，也给整个市场带来显著的标杆作用。富力城的发展之路由此延伸，从早先人们的质疑，到后来创下一个又一个销售神话，无疑印证了富力的眼光和双井区域的财富价值。
北京富力城不仅为富力地产进军京城楼市打响了第一炮，同时也带动了双井区域的崛起，改变了京城楼市的格局。
杨婕/文 张立潮/摄
