更多的关怀 更严的秩序
——五大关键词解读北京住房建设十一五规划
11月3日，北京市规划建设委员会网站公布《北京住房建设规划（2006年~2010年）》（下文简称《规划》）全文，此前媒体热议的经济适用房回购并未见诸文中，但《规划》对住房保障体系的多次强调，依然让我们看到政府对弱势群体住房需求的充分考虑。
关键词一 保障体系
《规划》第7条：“建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系”。提出，“要进一步明确住房保障目标，逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，切实保障城镇中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求”。
而在《规划》第9条，关于保障性住房建设规模和保障范围，提出，“‘十一五’期间，用于实物配租的廉租住房建设规模约47万~60万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其他约6.7万户‘双困’家庭的住房问题；经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米。按照租售并举的原则，健全和规范更加科学合理的经济适用住房建设、流转和管理机制。通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决‘夹心层’、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题”。
至于住房保障体系的建设，《规划》在21条提出，“逐步扩大廉租住房保障范围，将廉租住房保障政策范围扩大到最低工资标准的住房困难家庭，将住房困难标准扩大至人均建筑面积10平方米，并将‘低保残疾家庭、拆迁中的低保家庭、国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等’纳入廉租住房政策的保障范围”。
并且对经济适用住房的供应模式提出了改变的原则，“由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1∶4左右；对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”。
对于廉租住房保障范围尚未覆盖又无力购买经济适用住房的低收入群体的住房问题，《规划》提出，“探索建立政策性租赁住房制度，解决‘夹心层’群体的住房困难，并将保障范围逐步覆盖到引进人才、处于婚育阶段年轻人等群体。通过收购存量住房和租赁型经济适用住房，作为政策性租赁住房的主要来源。同时，鼓励居民通过市场自行租住符合标准的房屋，政府予以租金补贴和税收优惠，形成梯度扶持政策”。
解读：
第一，扩大住房保障的覆盖人群，同时也丰富了保障的方式。在原有的经济适用房和廉租房之外，还探索政策性租赁住房制度，租金补贴和税收优惠，这些都是过去所不曾提到的。对更多的低收入群体来说，这些规定，无疑带来了更多的希望。
第二，对经济适用房实行租售并举，是对其流通机制更务实的改革，也更符合公平的原则，基本上符合本报此前对经济适用房改革的推测。
关键词二 中小户型
关于商品住房建设规模，《规划》提到，“十一五”期间，新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。
《规划》特别提到，“制定年度限套型、限房价普通商品住房建设计划，纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划”，还要“积极探索通过限套型、限房价的方式加大中低价位、中小套型普通商品住房供应，调控商品住房供应结构和稳定住房价格；制定完善的管理标准和程序，确保其他普通商品住房严格按照规定的套型结构比例进行建设”。
对别墅类和低密度住房，《规划》要求，“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5％以内”。
《规划》还明确了面积标准：“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。廉租住房以一居室和两居室的小套型住房为主，满足居住生活的基本需求。一居室套型建筑面积在40平方米左右，两居室套型建筑面积在60平方米左右。经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在90平方米以下。限套型、限房价普通商品住房项目，原则上套型建筑面积均在90平方米以下”。
解读：
第一，中小户型也是此次住房规划的焦点，对建设部“90平方米以下户型占70%”政策的进一步强化，是本次《规划》的一大亮点。同时，对套型建筑面积、廉租房面积等等的明确规定，也杜绝了产生歧异的可能。
第二，通过对限套型、限房价普通商品住房项目的供应来稳定房价，这个说法是第一次提到。由此可见政府对“两限”商品房的重视程度，以及干预市场的力度，也提升了市场对“两限”商品房的想象。
关键词三 规划布局
《规划》对普通商品住宅的空间布局，强化了“公共交通引导”的原则，充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。
具体来说，是要“在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以90平方米以下普通商品住房为主的居住区”。“根据开发成本进行核算，确定一定比例的限套型、限房价普通商品住房项目，各年度限套型、限房价普通商品住房建设规模和具体地块，在规划年度实施计划和土地供应年度计划中确定，区位选择以新城和边缘集团为主。其他城镇集中建设地区的普通商品住房项目建设，套型比例结构严格按照规划布局和规划条件执行”。
解读：
公共交通线路被用来有限满足普通商品房，私家车拥有率更高的大户型和别墅被安排在远离干线的区块，体现了资源的优化配置。
但是这样的规定，却有赖于市政交通设施的完善，大量90平方米以下户型集中的高密度社区出现在轨道交通和快速公交线路站点周边，是否会出现类似天通苑这样的“卧城”？
关键词四 新城建设
对新城建设，《规划》指出，“新城特别是顺义、通州、亦庄三个重点新城，是中心城人口与职能疏解的主要载体和首都现代化过程中新功能聚集区，是首都实现城乡统筹发展的战略重点，要创新建设管理体制机制，提高建设标准和管理水平，努力建设创新型城市、节约型城市和宜居城市。2008年以后，是新城建设的全面启动期，逐步提高用地供应所占比重”。
解读：
对顺义、通州和亦庄来说，此次编修住房规划，无疑又一次凸显了其战略地位。对以上三个区域的项目来说，虽然大规模的新城建设从2008年开始，但打着“新城”旗号卖房，却无疑给这些项目增添了不少卖点。
对投资型买房人来说，这三个规划中的“新城”，无疑还有巨大的潜在价值。
关键词五 规范秩序
《规划》对住房市场调控的措辞依然严厉，从“严格土地管理”“完善房地产税收体系”“完善住房金融体系”三个方面，采取了如下的诸多措施：“全面推行和完善商品住房项目用地招标、拍卖、挂牌制度；合理运用限套型、限房价居住用地供应方式，根据市场变化情况确定年度供应规模和区位，发挥调控住房价格和满足本地居民自住需求的作用；依法加大对闲置土地的处置力度，严肃惩处土地违法违规行为”；“研究鼓励节能省地型普通住宅建设和消费、限制低密度大套型住房建设和消费的税收政策，引导建立符合国情市情的住房建设和消费模式”；“落实信贷调控政策，完善住房金融体系，严格房地产开发贷款报审程序和审批标准，对贷款资金使用进行严密监控，加大对利用银行贷款囤积土地、房源等违规行为的查处力度”，等等。
解读：
第一，此次对住宅市场秩序的规范，是近两年调控措施的一次集中，并未有新的政策精神出台。但从字里行间，依然能看出重视程度之一斑。
第二，更严格的土地和金融管理，无疑使房企的生存环境更加严峻。正规化、专业化、规模化，是对所有房企的共同要求，洗牌将不可避免，市场秩序走向透明、公开和公正，是大势所趋。
本报记者 胡莲
