拿什么来吸引家乐福
——精品商家俱乐部之商家选址解析
编者按：目前的北京正面临着商业面积放量的高峰期，这些商业面积面临的首要问题就是——招商，而其中的品牌商家无疑就是这场商家争夺战中的焦点。这些品牌商家在多年的发展过程中，早已经积累形成了最有利于自己后期经营的一套选址要求，那么对于想吸引这些商家入驻的开发商来说，分析他们的要求、了解他们的要求，进而有的放矢、做到满足他们的要求，就成为了能否吸引品牌商家入驻的关键。
为了更好地搭建起商家与开发商之间的桥梁，精品商家俱乐部将推出系列报道，打探、解析品牌商家的选址要求，促进商家与开发商之间的沟通与交流。
上个月家乐福在中国的第85家大卖场开业，这同时也是家乐福全球的第1000家卖场。作为全球零售业的巨头，家乐福很好地适应了中国的市场，成为在中国最成功的连锁超市。其成功之处在于不仅中国的老百姓喜欢它，同时它也成为了开发大型商业的开发商最梦寐以求的商家。
一方面家乐福的入住会一下消化上万甚至几万的面积，另一方面家乐福会带来大量的人流同时也就能吸引大量的中小商家，于是开发商面临的两大难题——招商以及后期经营，都能得到很好的解决。但问题是并不是开发商随便开发一个房子，家乐福就能拿来开超市，家乐福之所以成功，相当一部分在于他们有一套成熟的选址标准。
家乐福的十字路口情结
家乐福的法文名称Carrefour，在法文中意为十字路口。其第一家店是1963年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。所以此后相当长的一段时间内十字路口成为家乐福选址的第一准则。
家乐福北方区公关经理李新丽以及开发部的相关人员介绍，家乐福选择新店址必须在城市交通便利的位置，其中包括：步行至公交车站和轨道车站不超出80米；人口集中，行车2公里的范围内常住人口不少于30万；临靠城市道路的交叉口，并且至少其中一条为主干道；同时要考虑选址必须符合城市商业网点规划、周边同类业态商家的分布情况、卖场的可视性和进出便利性等因素。
开发商不要闷头盖房子
李新丽指出，在家乐福新店选址的过程当中，遇到的最大的问题有两方面。第一是目前对于家乐福新店选址影响最大的是城市商业网点规划对卖场位置规模的限制；第二点是很多开发商开发的商业最初设计不能符合我们的选址要求，虽然这部分有时可以通过双方的沟通协商解决。但是对于双方尤其是开发商来说，修改图纸设计，无疑是一份劳民伤财的下下之策。如果不能修改设计，或者修改设计的成本过大，双方就只能选择放弃。
针对于此，家乐福开发部的相关人员指出，在决定要开一家新店的时候，家乐福方面希望是在方案设计规划报批前介入，对于定制化项目除通常会根据家乐福卖场的基本参数要求外，还要对消防安全、空调采暖设备的配置、货梯和坡梯等机电设施的配置、停车场配置等条件提出要求。
所以对于开发商来说，不要闷头盖房子，如果你希望哪些商家入驻，尤其是大的商家，应该提前与这些商家进行沟通。
比如家乐福的亚洲旗舰店——中关村店，据家乐福开发部的人员介绍，开发商最初的设计中楼板荷载及通往地面的扶梯洞口都以普通商场考虑的，在与家乐福工程部沟通后，根据卖场的需求增大了楼板荷载并调整多个洞口位置便于设置坡道梯，不仅如此，随后又对空调、消防、机电等设计进行了相应的调整以满足卖场的整体需求。
就一个具体的店面选址来说，家乐福开发部指出，他们关注的主要是建筑物的单层面积和总面积、长宽比例、层高、柱距、楼板承重荷载、水电煤气供应等条件。至于具体的数值他们指出不方便透露。但记者通过不同的渠道，侧面了解到了一些数值。
是适应还是无奈
北京信达丰业商业顾问有限公司副总经理李荣丽指出，在开设每一个新的店面之前，家乐福都要进行长期细致的市场调研工作，调查的内容包括了当地的生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件，甚至人们的兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态以及女性化程度等。选址小组在进行选点考察的同时，另外的一个小组就开始与当地相关的政府部门建立密切联系，并着手选择合适的供应商。这一选址工作通常要持续两年的时间。
在建筑要求方面，家乐福的一般要求是占地面积15000平方米以上，且尽量不超过两层，总建筑面积2万~4万平方米。建筑物长宽比例10∶7或10∶6。
同时该区域还要具备相当面积的停车场，比如在北京要求在600个左右的停车位，非机动车停车场地2000平方米左右，免费提供家乐福公司及顾客使用。
在租期要求及租金方面，家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同，通常是20年~30年。并且转租租户由家乐福方面负责管理。
但是相对来说家乐福的选址标准也同时具有灵活适应的特点，不完全按照数值来照搬。家乐福店可开在地下一层，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层，一般占两层空间。
如家乐福最新的通州店，分为了4层，提供400个停车位，营业面积8000平方米。这是家乐福第一家郊区店，可能会相应地调整了选址的标准，这种灵活适应的原则，能够增强与开发商之间沟通的空间。
但是从另一面来看，这种适应是不是家乐福在无奈之下做出的无奈选择呢？假设另外一家开发商在开发时与家乐福进行了沟通，不知道家乐福还会不会选择开一个8000平方米却有4层的卖场。
孔凡荣
