200万供应量清河地产颠覆中关村

　　区域素描

　　清河区域地处海淀区东北部，位于北五环以北，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南临北五环，有八达岭高速公路横贯其中，西部有城铁13号线通过。

　　区域规划

　　清河板块自2004年以来就已经成为北京房地产市场的一个热点区域，而2005年，更是成为海淀区重点整治区域，政府将投资近亿元来改造此区域的环境。目前，该板块内现有人口10万人，未来政府计划将长住人口扩充为40万。因此，在不久的将来清河板块将会发展成为北京一个重要的居住区，一个名副其实的城市副中心。

　　与此同时，清河区域的各项配套和服务设施也将在最近几年有大的改变，如板块将建设新的中美商业街，大型的公交枢纽也在筹划中，安宁庄路的拓宽工程也在10月开始。随着这些设施或配套的不断跟进和上地区域企业不断扩充，清河有潜力成为北京市又一个大型的生活区。

　　区域需求

　　由于中关村核心区限制住宅发展，大批急需购房的人群便把眼光移向中关村以外的辐射区。其中，以清河区域所在的北京海淀科技园区的北区发展最为迅猛，已逐渐成为以中关村白领及高级管理阶层为主的购房“新宠”，更被冠以“中关村后花园”的美誉。

　　清河与上地区域是中关村西区的北延地带，随着科技园区的不断发展扩大，这个区域的发展前景越来越被看好。这个区域内的从业人员多是IT界的白领，购房人群消费能力高，工作稳定，许多人买房都是要满足自住的需求。

　　户型面积方面，年轻ＩＴ一族是该区域的主要购买力，因此面积在５０平方米左右的一居室小户型项目板块内销售一直较为火爆。近期，南北通透的８０平方米～９０平方米两居、９０平方米～１２０平方米的三居室在板块内也受到购房者的青睐。

　　目前，60万元左右一套的房子是清河板块购房者较为接受的价位点，调查显示，板块内60万元／套以内的房子销售速度比较快，而60万元／套以上的房屋销售速度缓慢。由此可见，单价并不完全是决定购买的主要因素，总价的考虑才是购房者决定性的因素。

　　区域现状

　　2005年，清河板块新开放了上第 MOMA、莱镇香格里、水木天成3个楼盘，总占地面积16万平方米、总建筑面积42.6万平方米。由于最近几年中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河已成为北京房屋购买的热点区域。对应该板块内如此庞大的市场需求，此前供应量远远不够，但随着华润·橡树湾、富力桃园、THE HOUSE和清河新城等项目的出现，这种状况有望扭转。

　　2005年8月，华润置地以25.6亿拿下清河原三家毛纺厂用地，不久前该地块定位于“中国硅谷生活城”的华润·橡树湾项目正式开盘，总占地面积31万平米，总建筑面积70万平米，分三期开发，包含住宅、商业、体育配套设施等多种物业形态。A1区推出房源800套，户型面积为40～130平方米，均价为8200元/平方米。近期富力地产在京西北的重要项目富力桃园也将入市，富力（北京）公司副总经理王志刚表示，该项目占地16万平方米，总建筑面积36万平方米，预计开盘均价在7500元/平方米上下。此外，由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司推出的花园洋房THE HOUSE项目也将在最近面市。加上蓄势待发的强佑地产80万平方米的清河新城项目，整个区域在今明两年的供应量将达到200万平方米，如此大的供应量将使清河在地产板块上完全颠覆原本“中关村副中心”的地位。

　　区域价格

　　截至目前，上第MOMA售价达到11000元/平方米，领秀硅谷和润千秋8500元/平方米，水木天成也达到了7800元/平方米，甚至今年上地嘉园的二手房成交均价也已逼近8000元/平米。加上橡树湾的8200元/平方米、富力桃园的7500元/平方米，这与几年前始终徘徊在4000~5000元的售价不可同日而语。

　　区域短板

　　交通瓶颈

　　清河区域虽然西有轻轨、东有京昌高速，但由于清河地处京昌高速和上地科技园区的中心枢纽位置，承载了大量的人力和物力运输任务，而目前的小营西路道路状况与实际交通需求存在强烈反差。同时，京昌沿线近年来的成片开发也使得这条老龄化的高速路更加不堪重负，连带性地祸及了清河板块，使得清河板块目前的道路交通状况不容乐观。

　　环境杂乱

　　清河区域现状并不尽如人意，道路相对破旧，临街小商铺以及廉租房数量较多，外来人口流动极其频繁，脏和乱是目前居住环境的真实写照。

　　配套缺乏

　　目前清河板块就生活居住而言是不存在问题的，但如要提升到居住的品质化就存在一定的差距，商业、餐饮、娱乐等都维持在小而全的层面，而没有达到大而精的规模化和品质化，这种现象的出现与早期区域人群的消费能力较弱有直接的关系。

　　项目扫描

　　华润·橡树湾

　　位置：小营西路南

　　建筑类型：塔楼、板塔结合

　　总建筑面积：70万平方米

　　价格：8200元/平方米

　　看点：包含56万平米住宅，10万平米商业金融，2万平米体育设施及2万平米其他配套(幼儿园、小学等)，完善的配套设施，良好的自然环境，有望成为清河项目标杆。

　　富力桃园

　　位置：西三旗建材环岛东

　　建筑类型：板楼、塔楼

　　总建筑面积：36万平方米

　　价格：7500元/平方米（精装修）

　　看点：整体景观有一万多平方米的宽广水面，细腻南派园林；温馨一居，紧凑型两居、三居，舒适型两居、三居、四居可以满足不同客户的多层面需求。

　　上第MOMA

　　位置：安宁庄路

　　建筑类型：板楼

　　总建筑面积：19万平方米

　　价格：11000元/平方米（精装修）

　　看点：“上第Moma”在实现恒湿恒温、全新风置换的同时，又增加了国际先进的“楼宇冷热电联产系统”和“太阳能热水利用系统”等。部分电气可调控的智能化系统，可使住宅的室内温度恒定在20℃～26℃，相对湿度控制在30%～70%之间，声环境35～45分贝。

　　THE HOUSE

　　位置：清河小营环岛东800米

　　建筑类型：板楼

　　总建筑面积：7.5万平方米

　　价格：待定

　　看点：18栋6层花园洋房组成，并配有会所和商业等设施。突破性地使用大跨度预应力设计，户型方正、南北通透，每一套居室的户型均可“无限”转换。

　　（以上数据为本报记者搜集，请读者以开发商提供为准。）

陆经强 /文并摄