在北京买房的100个标准呼之欲出
——精品教您做个“鉴赏家”
爱一个人需要理由吗？不需要吗？需要吗？至尊宝的回答是不需要，因为他爱着紫霞。
买一所房需要标准吗？不需要吗？需要吗？想来多数人的回答是需要的，因为多数人不知道什么样的房子才是好房子。
的确，现在市面上的房子多了，论建筑类型，有板楼、塔楼、联排、别墅；论面积，有小户型、中户型、大户型和超大户型；论位置，有郊区、城区和核心区。面对这林林总总的房子，我们应该怎么选择，购房者心目中好房子的标准又是什么呢？物超所值的价格，优质的地段，合理的户型这些都是购房者心中买房的标准。除了这些，打动购房者的，可能还有许许多多标准：门框的高度、窗外的风景，甚至是花园里的一棵菩提树。
关于好房子，其实很难找到符合大众愿望的一致标准。但是，人们对于好房子的标准有了一个崭新的开始。人们逐渐明白，好房子不是奢侈的空间、不是辉煌的形体，而是拥有一切的人文关怀。于是我们把买房的标准进一步细化为“十大指数、100个标准”，希望能在大家选择时作为参考。
中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦认为，好住宅首先好在功能品质。好房子的标准，应强调符合人的居住行为。随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡，人们花钱买房已不单纯是买面积，而是买功能，买品质，买享受。有人提出“设计住宅，首先要设计生活”，不无道理。而我们选择住宅，实际上也等于在选择一种生活方式。
中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心主任赵文凯指出，规划对人们的居住品质具有决定性作用。再好的位置，没有好的规划，也只能是一片姑且安身的钢筋水泥；相反，位置稍差，但是规划出色，拥有舒适的自然环境和人文环境，依然会被人们看作是理想家园。
EDSAorient副总裁高级设计师曹阳则认为，社区园林在选择房子时是一个重要标准。然而园林的好坏并不在大在奢，而在于园林是否和社区性格相匹配。一些开发商在普通住宅里硬要塞下数万平方米的水景，这样不但不协调，还要大大提高社区养护成本。其实业主能在小区园林享受到什么，才是园林的重点。园林不仅仅是拿来观赏的，更需要给业主一个活动和交流空间。
当然也有人说，买房子无标准，适合自己居家要求的就是好房子；还有人说，拥有了好房子的所有细节，也拥有了天价。谈到买房子的标准，一位业界专家指出，大部分人不是买理想中的好房子，而是买自己买得起的好房子。
您买房的标准是什么呢？欢迎您告诉我们，此外我们将把建筑、规划、园林设计等专家眼中的买房100个标准陆续推出。如果您在为该买什么房子而犹豫不决；如果您和爱人为买哪套屋子而争执不下，就来看买房的100个标准吧，相信您一定会有收获。
众说纷纭话标准
买房的困境
虽然现在新闻里一直在说楼市被宏观调控，楼价如何如何被稳定，可现在看市场上的大小楼盘，感觉上都跟卖白菜似的红火。我一个朋友想在西三环附近买一套150平方米的三居室，看上的房子基本都说卖光了，感觉有钱也买不到了。对于我来说，以前买的房子很小，也想改善一下，但却不知道怎么选择一个既有增值潜力，又适宜居住的楼盘。因为面对的问题很多，需要关注的环节也很多。——摘自搜狐焦点房地产网BBS
买房之前要“补课”
毕业一年了，在京城浪荡之际一年换了三份工作，也搬了三次不属于自己的“家”。终于在父母的支持下想买房了，却不知从何下手。倒底什么样的房子适合我?什么样的小区才不会贬值?究竟要不要挑精装修的房子?合同文本里有没有啥“猫腻”?买过房的朋友都劝我要开始”补课”，毕竟这是关系到自己未来生活和命运的一个选择。——摘自搜狐焦点房地产网BBS
呼唤《选房葵花宝典》
一个好的女人总能给男人以勇气。不同的是，有的女人给男人与全世界对抗的勇气，而有的女人，给男人结婚的勇气。对于我——一个28岁的电脑工程师来说，一件事情只有亲身经历过才知道有多麻烦，买房子也是这样。这段时间几乎每个周末，我们如果不是在京城各大房展会的展厅里徘徊，就一定是在某个项目的售楼处度过。从通县到八角，从亚北到亦庄，从城市到近郊，又从郊区包围市中心，为此我们还特意买了两张月票和两双运动鞋。
两个月下来，我们积攒了厚厚的楼书和广告，把它们一张一张码起来能有一人多高；就是按五毛钱一公斤废纸算，卖的钱也够吃好几顿“郭林”的。此外，我们还积累了很多“血淋淋”的经验，那就是——千万不要相信楼书和广告！千万别听信销售员的“花言巧语”！一切要多问多看多琢磨!
我们的寻房之路依然在继续，有的时候我们在想，要是有一本《选房葵花宝典》就好了!——摘自现在流行网
后买房时代之症状
凡……路上看到新楼盘广告，都还是惯性盯着看。
凡……到了周末，都是大腿带着小腿，小腿带着脚丫，脚丫带着脑袋，特想去看房。
凡……到了咱们的楼盘，都立刻会申请一个“头盔”，拎起来、眼睛直勾勾地直奔自己的楼座，到了楼前还不行，还要疯一样地冲进楼去。
凡……能遇到与人交流的机会，关于自己买房的经历都会管不住地淌流出自己的嘴，即使你平时是一个深沉的人到这时也会变得幼稚无比。
凡……有愿意去看房的朋友，你一定会把“头盔”戴到他的头上，不管他愿不愿意，也要把他拉进你的处处是陷阱的楼，而且一定要到你自己的巢，即使你的巢在10层以上。——摘自搜狐焦点房地产网BBS
谁在意什么标准？
1864年4月21日，美国一位叫做William Sellers的家伙提议了一个螺丝钉的标准，当时是没有啥反响的，即使美国铁路局在1883年时采纳了该标准，世界依然我行我素。二战时，美国发现它们带去的螺丝钉根本不能修理英国坦克，因为标准不一样，给盟军造成巨大损失。二战后，从头把交椅退下的英国采纳了美国老大的螺丝钉标准，给欧洲重建带来无穷便利。现在我们身边大约有80万个标准，标准的作用可见一斑。
现代文明的推进和市场的日渐成熟使“标准”越来越多地渗透到社会、生活中，但是关于买房的标准却没有人在意，一位朋友说：“现在买房谁在意什么标准啊，能买得起就行！”我问他：“燕郊的房子便宜，你买吗？”朋友说：“那就买城区的便宜房子吧。”“南边的房子够便宜，你买吗？”“那配套差了点，要买配套好的。”“炫特区的配套好你买吗？”“那房子小，我这一家子怎么住，看来得买大些的房子。”“你看，能买的起、城区的、配套好的、户型大的，你买房的标准不是出来了吗？”其实每个人心里都有一套买房子的标准，只是现在的楼市火爆，价格已经把其他的标准都掩盖了。但当我们在遇到几个价格相当的房子时，其他的标准就凸显出来了。
总结出好房子的标准其实是一件很难的事情，因为房子与千差万别的人联系在一起，而且与人的生活是如此密不可分。不过，总结一下好房子的基本特征却是不难的，由于房地产的地域性鲜明，在全国范围内像汽车、家电一样做一个统一的标准是很难的，但对一个区域市场，一家开发商，一个项目，好房子的标准是能够做出来的，而标准的推出则标志着一个企业或区域市场的成熟。
陆经强
专家观点抢鲜看
●中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心主任 赵文凯
●中原地产华北区总经理 李文杰
●EDSAorient 副总裁、高级设计师 曹阳
●维权专家 舒可心
选址 生活半径决定“幸福指数”
在关注社区规划之前，首先要分析社区与城市的关系。如果说社区内部只是小规划的话，那么社区与城市的关系就是一个大规划的范畴。但是，现在许多购房人却受楼盘一两个卖点，如外立面、低价的诱惑，而忽略了其与自己生活半径的“对接”，从而做出非理性的选择。家住亦庄、工作中关村，家住回龙观、工作金融街——每天要花三四个小时在路上奔波，这样的例子在我们身边并不鲜见。
所以，在选房之前，购房人一定要首先关注工作地点与居住地之间的关系，这是最基本的，但却对你今后生活品质影响最大，千万别被楼盘本身的光环冲昏了头脑。
探路 亚交通决定“通畅指数”
有些住区，虽然与工作地点之间理论上并不远，但因所在板块亚交通体系自规划之初就存在硬伤，所以居民们无论上班、下班都必须突破重围，特别是那些聚集了众多人口的大型居住区，如果亚交通体系存在问题，出入口在上下班高峰很容易就形成“葫芦嘴”，出不去进不来，本来30分钟的路经常会让你耗上一个多小时，碰上雨雪天气或者交通事故，更有可能出现大拥堵。这些，家住回龙观、立水桥北、通州、新发地等住区的居民应该深有体会。
在此，提醒广大购房人在选房前，一定要全面了解住区所在板块的大交通以及亚交通规划、人口规模，而且最好能在上下班高峰亲自体会一下，否则，不通畅的出行也会让你的心情难以舒畅。
挑环境 院墙之外决定“舒心指数”
在卖房时，沙盘上对于小区周边的呈现往往比较模糊，购房人也很容易忽略。其实，小区周边的垃圾站、高压线、繁忙的路网等都有可能给大家的日后生活蒙上阴影。
对于社区周边的市政路，许多销售员会以“这不是一条主路，或者我们的玻璃隔音性能特别好”来解释，但是，一方面谁能四季不开窗？另一方面，事物是在不断发展中的，即便眼前只有部分车辆通行，其噪音也不容小视，所以靠近市政路的临街住宅一定要慎挑。
测楼距 “大通风”、“大采光”决定“舒适指数”
通风和采光，许多人认为这只是考评自家房子性能的两个方面，其实，社区整体的空间构造也需要考虑通风和采光两种功能，只有“大通风”、“大采光”解决好，每套住宅的“小通风”、“小采光”才能做到相对最优。
社区的通风有两个不良极端，一是由于建筑排布过密而不透风，另一个是社区西北向有风口，冬天整个小区被“穿堂风”吹得“透心凉”。实验证明，在冬天，风速每提高一倍，暖气的能耗就要提高4倍。所以，两种极端不仅都会让每套住宅的“小通风”条件不利，业主的舒适度降低，同时还会加大能耗。
正确的规划方式是，社区西北方向做到有建筑遮挡，东南方向留有开口，这样就可以达到夏天通风、冬天防风的目的。另外，国家相关规范规定，板式建筑之间的楼间距应该是楼高的1.7倍以上，其实这个“1.7”只是一个最低要求，实验显示，楼间距达到楼体的4倍才是社区通风最理想的状态。另外，4倍楼距也有利于提高每套住宅的日照时间和“小采光”条件，毕竟，冬至日达到1个小时的日照只是一个基本数值，并不是舒适指标。
还有一点要说的是，近来，有些L形楼体的住宅，拐角处的业主在入住后往往会发现日照严重不足，而开发商又辩称符合国家“冬至日1个小时有效日照”的要求，双方也因此打起“拉据战”……所以，对于L形楼体特定区域的户型，希望购房人还是要谨慎选择。
赏绿化 生态质量决定“生态指数”
即便刚刚入门的购房人，也差不多都会知道绿化率越高越好、容积率越低越好的道理。但单纯的高绿化率和低容积率并不一定等于理想的环境。需要提醒购房人的是，在绿化率、容积率指标之后，请一定仔细考察社区的生态质量。
大草坪也许提高了绿化率，但是，大草坪需要高昂的维护成本，几年后，人工草坪还易褪化，一块一块变黄枯死。生态的做法应该是，保留原有的大树，多种灌木，尽量多使用当地的植物品种，提高植物丰富度，调节社区小气候。
另外，社区中还有许多可以达到节水、节电、节约材料、节约管理费用的技术，如利用雨水收集，杜绝使用既不经济又特别滑的抛光花岗材等等，都是既有利于环保，又有助于节约社区建造和维护成本的好方法。
品园林 风格匹配决定“宜居指数”
和价格、配套、交通等其他因素相比，园林在选择房子时的重要性并不那么明显。其实不然。一个社区园林的好坏关键在于园林是否和社区性格相匹配；一个数万平方米的水景园林放到一个普通住宅里，反而不协调，还会大大提高社区养护成本。其次，在下班回到家后，业主能在小区园林享受到什么，才是园林规划的重点——园林不仅仅是拿来观赏的，更需要给业主提供一个活动空间，或者在绿地里铺上一两条小路，点缀上凉亭、桌椅，这样整个绿地就生动起来。第三，园林需要适当集中，有的开发商为了追求土地使用率，把园林分散到楼座之间，就无法在社区形成绿肺效应。
察车位 人车有序决定“安宁指数”
从目前的情况看，私家车的发展非常迅速，不少业主都曾有过入住时排队抢租车位、晚上九点后绕小区两圈停不了车的经历，这就对社区停车提出了紧迫要求——社区车位数量必须具有一定的前瞻性，设计之初就应该多预留一些。
此外，汽车对社区的安全影响巨大，人车混杂会严重威胁老人孩子的出行安全，但完全的“人车分流”在许多小区也并不十分现实，关键在于要将人行与车行组织好，将车对人的干扰降到最低，以达到和谐的境界。
还要提醒购房人的是，地下车库边、靠近社区大门口以及靠近社区路网的房子尽量谨慎购买，因为车行的噪音势必会在一定程度上破坏居住的安宁。
比空间 近尺度交流决定“和谐指数”
曾几何时，人们比拼房子好坏的标准是户内面积，面积越大也越奢侈。
时至今日，人们的关注点已从单纯的户内面积延展到室外空间，社区中有没有网球场、游泳池、健身房……有多少可以为我所用的、实用的公共空间，成为购房人更为关注的话题。
同时，人们也非常注重社区有没有给他们提供交往的平台：围合、半围合的建筑设计，庭院，组团绿地，小花园……都让人们的近尺度交流成为可能，大家聊宠物、聊孩子、聊旅游，和谐的邻里关系迅速形成。
在这样的价值取向下，中看不中用、气派但不实用的大广场、大草坪已不再被认同。
验配套 适度超前决定“便利指数”
配套对于居住的重要意义，地球人都知道。购房人需要重点关注的是其在后期使用中能否真正兑现。有许多小区，卖房时规划了各种各样的配套——重点幼儿园、重点小学、会所……但真正入住后，却往往大打折扣。
北京市有关文件规定，居住类社区要实现九大类配套：教育、医疗服务、商业、文化、体育、社区服务、行政管理、市政公用、金融邮电。这并不是说，每个小区都要重复配置，而是指包括本小区，同时也包括周边区域可用的配套，要能满足以上九种功能。从实践中分析，凡是那些配套齐全，水平较高的住区，物业的保值增值往往更胜一筹。
另外，需要提醒购房人的是，关注配套不仅仅要着眼于目前自己的家庭结构和生活需求，而且要有一定的超前性;随着您年龄的增长以及家庭结构的变化，对配套的需求也会发生变化。如不少誓作“丁克”的夫妻，突然改变主意有了宝宝后，总会对购房时只注重满足小资情结，而忽略幼儿园、学校的“短视”行为懊悔不已，就是一个深刻的教训。
询物业 社区品质决定“人文指数”
多数人在买房的时候会比较倾向于物业费低的那一个项目，因为没有入住，无从比较物业服务质量的高低好坏，所以宁肯选廉不会贵。其实，物业费低并不一定就是好事，最终物业管理的优秀与否才是决定今后居住是否舒适，以及房屋能否升值的决定因素。首先要考察开发商选聘的是哪家物业公司，再通过各种渠道查找该物业公司的管理业绩；其次看社区规模，一般规模小的社区成立业委会相对容易，便于督促物业管理；最后考量社区购买人群素质，它将关系到是否有利于解决可能发生的纠纷，从而从更深层面决定社区品质。
本报记者佟峥 陆经强 杨婕联合采写
