叫停期房按揭终获全面执行

　　北京银监局10月30日上午再次紧急召开会议，宣布包括四大行在内的所有商业银行均被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。至此，之前关于国有四大银行不在执行范围之内的传闻终被证实有误，所有银行将全部执行121号文件关于未封顶楼盘限贷的政策……

　　对身陷假立恒名苑骗贷案的李先生来说，这个秋天可谓多事之秋。

　　当一个普通人某一天醒来，收到银行百万债务的起诉，而这个巨额债务他毫不知情，这种感觉不啻噩梦。

　　森豪公寓骗贷案、中盛鑫房地产开发有限公司员工骗取中国建设银行北京城市建设开发专业支行的购房贷款3200万元和北京西城工商银行2200万元、立恒名苑假按揭1.65亿元，80多人因此成为百万“负”翁……

　　一系列假按揭案并不仅具金融意义，它们之所以受到广泛关注，更多的在于其所涉及到的最广泛的买房人利益，以及一直停留于想象中的开发商“原罪说”的再次获得验证。

　　变形的期房按揭

　　正如我们知道的那样，期房按揭起源于香港，当地的叫法是“楼花”。1954年，香港立信置业公司率先推出房屋“分层售卖，分期付款”。由于房屋尚在施工中便被“拆零”分期分批地预售给投资者、消费者，俗称“卖楼花”。这一商业创举的首倡者，正是日前仙逝的商业巨子霍英东。

　　香港的期房按揭与内地的期房按揭的最大不同在于，在香港房屋按揭中，银行与房产商不存在任何法律关系，房屋按揭仅限于购房人与银行之间，与房产商无关；而在内地，房产商则成为按揭法律关系中的主角之一。

　　这种法律关系的错位，以及由此而产生的制度构建的困境，成为假按揭频发的根源。法律专家表示，期房按揭在香港和英美法地区是较为成熟的理论，所谓期房按揭就是指按揭人将其对于期房的权益（香港称为衡平法产权）转让给按揭权人作为其贷款担保的制度，但因为大陆法系并不承认衡平法产权的存在，因此如何用大陆法的概念解释按揭制度就成为一个重要的法律问题。

　　按揭是一种担保物权，这一点理论界并无多大疑问。但是对于期房按揭属于什么性质的担保物权，国内理论界和实务界则有诸多不同见解。

　　法律规范的缺乏，使得期房按揭这一成熟的市场模式，在内地漏洞丛生。这种变形，通过一系列已经曝光的假按揭案展示在人们面前。然而，这些只是冰山一角，假按揭之风行，在业内普遍的心照不宣下，成为行业潜规则。

　　利用这一点，攫取“第一桶金”的开发商，不在少数。

　　期房按揭的原罪

　　无独有偶，近日，关于新晋福布斯首富黄光裕的“按揭门”事件，也异常巧合地将人们的目光引向期房按揭。

　　据某财经杂志的报道，黄光裕与黄俊钦两兄弟分别在早年初涉房地产业务的时候有资金的违规操作。1997年间，黄俊钦与当时新恒基高管层之一的于星旺为了解决当时北京静安中心建设所亟需的资金，通过与内部人士合谋，从中行北京分行套出约2亿元人民币的资金。

　　而黄光裕则被指从中行北京分行套取了更多的贷款，原因同样是地产开发业务中资金出现紧缺。在他开发其第一个地产项目北京鹏润家园时，同样遇到了资金紧缺的问题。1999年，北京鹏润家园一期落成，销售进展异常缓慢，使得资金紧缺几乎令该项目无法完成后续的滚动开发。

　　报道指出，“在这一危急时刻，黄光裕采取了虚假按揭的方式从北京分行套取资金。据称，黄光裕当时弄了大量的个人身份证向中行北京分行办理虚假按揭，得到了约3亿元的资金。

　　而办理数额如此巨大的虚假按揭也不得不依靠中行北京分行内部人士的配合。最后，套取到的3亿元资金并未用于北京鹏润家园后续滚动开发，黄光裕将鹏润家园项目后续开发转让给了另外一方，3亿元的资金则被挪作他用……

　　由此，黄氏兄弟被认为在创业初期经营地产业务时累计从中行北京分行违规获取了约13亿元的资金……”

　　尽管黄氏兄弟的“按揭门”事件正在调查之中，但此事件依然得到了广泛关注。人们对开发商的“原罪”想象，让这起事件不再单纯是个金融事件；在焦点网关于取消期房按揭的调查中，高达82%的网友表达了支持，这背后的民意让人无法忽略。

本报记者 胡莲