七问解密公共维修基金
我们的公共维修基金在哪里？
公共维修基金交多少？怎么交？
公共维修基金属于谁？谁有权利使用？怎么使用？
日前，广州曝出开发商截留10亿公共维修基金新闻，一时间小区公共维修基金如何交纳，由谁管理、监督，怎样使用成为大众关注话题。也有不少读者致电本报，询问如何使用小区公共维修基金的问题，在此我们将结合今年实行的《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》给大家以解答。
问题一 什么是公共维修基金？怎样交纳公共维修基金？
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。
根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额来交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。目前公共维修基金多由物业公司在业主收房时收取。
问题二 公共维修基金存放在何处？由谁管理？
业主大会成立后，经业主大会决议，由业主委员会（以下简称“业委会”）在银行开立账户，存储维修资金。业委会开户银行由市建委通过招标方式确定，供业委会选择。业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。
各区县建设委员会负责本辖区内维修资金使用的管理、监督工作。市住房资金管理中心（以下简称市资金中心）负责维修资金使用的日常管理工作，遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”的原则。
问题三 什么情况下可以使用？怎样申请使用？
当物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备需要进行除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造时，可以申请使用公共维修基金。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。
由业委会向代管的市居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，市小区办在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后维修资金，由业委会向代管的市资金中心申请，市资金中心在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。
业委会成立前，维修资金原则上不得使用。确需使用的，物业应当将维修计划、费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过；物业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续。
目前，小区一般需入住5年后方可申请使用公共维修基金。业委会是公共维修基金使用管理的重要机构，由此可见小区成立业委会的重要性！
问题四 已经使用了的公共维修基金该怎么分摊？
1.物业管理区域内、楼宇外的维修工程费用由物业管理区域内全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
2.楼宇内的维修工程费用由该楼宇全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
3.一幢楼宇有两个或两个以上单元门的，专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
4.专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该楼层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
需要注意的是属人为损坏等因素造成的维修工程费用，由责任人承担，不得使用维修资金。此外，银行应按规定向业主提供维修资金查询卡，业主可凭卡查询个人账户内维修资金收支情况。业委会应至少每半年一次向业主公布已发生的维修工程项目、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。
问题五 未建立公共维修基金的老小区如何补建公共维修基金？
由于北京市在1999年1月1日起实施公共维修基金制度，所以之前的老小区未建立过维修资金的，须按照7.00元/平方米/年的标准补建，直至累计到80元/平方米/户，补建资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。未建立及尚未补建、续筹维修资金的，住宅物业管理区域内发生中修、大修及更新、改造时所需分摊的维修费用，由相关住宅、非住宅业主承担。
问题六 在什么情况下需要续交公共维修基金？
如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次交纳额的30％时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行。
问题七 当公共维修基金被挪用时，业主该怎样维护自己权利？
物业挪用维修资金的，按照《物业管理条例》的规定，由物业管理的行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。物业管理企业挪用维修资金情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。业委会挪用维修资金的，可依法追究责任人的责任。
言论 物业代收公基金，你放心吗？
从上面七个关于公共维修基金的问题，可以看出《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》对公共维修基金的使用和管理环节有非常严密的规定，特别是要求银行为业主个人提供维修基金查询卡，让业主有了明白账，这是《办法》进步所在。《办法》涉及最少也是最容易发生问题的，是在公基金从业主个人交纳到银行建立账户的中间环节，也就是物业收取公基金的环节上。矛盾焦点是物业收钱之后不交给银行而交给开发商，业主该怎么办？
在实际操作中，公基金是在业主收房时由物业代为收取的，这时小区尚未成立业委会，难以对物业进行有效监督，而物业多由开发商选聘，甚至就是开发商的“一家人”，开发商开口要这笔钱，物业也只有乖乖献上的份。所以就有了广州开发商截留10亿公共维修基金的奇闻。对于此，北京市房地产律师协会会长陈文认为，业主没有必须把公共维修资金交给开发商收取和管理的必要，业主与开发商之间不存在委托与被委托的法律关系。所以由谁来收取公共维修基金，是解决问题的关键，但很遗憾《办法》并没有给广大业主明确的答案。
在市场经济条件下，很多事有利益才有动力，既然最终公共维修基金是要放到银行，那么相关政府单位是否可以考虑让有资质的银行直接收取这笔钱，并允许银行收取一定比例的保管费，把钱放在银行总比让钱去向不明要来得踏实些。
此外，按照北京市住房维修基金相关规定，小区要申请使用住房维修基金，必须要经2/3以上业主同意，光是挨家挨户走访签字就已经很难了，何况还有繁琐的审批程序和条件。据了解，北京现在共有3000多个小区，已经申请到维修基金的迄今只有18个小区，这也是广大业主抱怨的问题，如何既保证公共维修基金的安全，又能让业主方便地使用，是政府需要继续研究的问题。
陆经强
