买房要看K线图
——从领涨到蓝筹 探寻板块成长之秘
从2003年至今，北京买房人最深刻的体会是：房价的上涨总是超出预期，这一点被反复验证，将北京楼市打上了“人有多大胆、地有多大产”的标签，同时也让很多本来对投资毫无概念的普通买房人，对地产板块成长之秘有了异乎寻常的兴趣。
股票市场有K线图的概念，是菜鸟的入市必学。而买房，更多的是靠直觉。“前两年，我看中某某楼盘了，当时觉得楼盘周边环境还是差了点，没买，现在涨了好几千，真是后悔啊！”类似的话，这两年陡然多了起来。
如何未卜先知，看到板块成长的轨迹？投资房市，是否能像投资股市一样有一个K线图，可以一目了然看到成长轨迹，从趋势中看到未来的走向？
三大要素支撑领涨
我们的采访对象对于领涨的要素，有着惊人一致的意见。站在开发商和代理行的角度，选择在什么区域买地开发，选择什么样的涨价速度，其实同样需要对领涨要素有一个清晰认识，这方面，买房人完全可以借鉴。
第一，标志性的项目。中原地产华北区总经理李文杰认为，一个板块需要有标志性项目的带动，价格才会被迅速拉升。永同昌集团副总经理雷越姝也持这一观点，以星河湾为例，朝青板块这两年价格的飞升，这个项目的作用不可小觑。
第二，有供应量。雷越姝和沿海·赛洛城的营销总监宋晓栋均强调了供应量的重要性，集中供应的区域总会带来市政的改善、集群营销的效应。朝青、立水桥等区域可为佐证。
第三，市政配套和交通利好。雷越姝认为，只有大环境的改善，才可能带来区域整体品质感的提升。而新华联新项目珊瑚湾的负责人陈海旭则认为，大环境和小环境的结合，才是区域升值的关键所在，珊瑚湾所在的朝青，正得益于市政环境的改善而在这两年表现耀眼；对于小环境来说，项目南侧小河的清淤改造，也将给周边楼盘带来附加价值。
从领涨到蓝筹
领涨不难，蓝筹却不易。同样是股市的概念，蓝筹标志着一支股票业绩优良，成交活跃，在行业内占有支配地位，红利优厚。被冠以蓝筹，对企业来说，意味着一种难得的荣誉。
楼市的蓝筹板块，也应该具备这样一种保值增值的品质，要能成交顺利，回报优厚，而不是单纯在一定时期内大幅涨价。道理与股票类似：除了投机分子，正常的买家都是希望通过长期持有获得稳定回报，而不是短线买进卖出获得暴利。从这个意义上讲，领涨板块能成为蓝筹板块，才算是修成正果。
在这方面，其实北京楼市也有先例可循。比如万柳，比如朝阳公园，这些区域经历过价格疯涨的过程，并且在尘埃落定之后一直表现稳定，二手交易活跃而且回报可观。按照专家的看法，买领涨板块买的是预期，在市场稳定而且价格不断上涨的前提下，领涨板块能带来可观的溢价，但在市场低迷的时候能保持二手价格坚挺的，才是真正优质的投资品种。
本报记者 胡莲
领涨板块大预测
总结这几年来涨幅比较明显的区域我们可以发现，他们大都具备三个特点：第一，区域内有一标杆项目带动整个区域的品质；第二，该区域的市政交通配套有明显改善或重大利好；第三，区域有多个项目相继出现，供应量集中。下面我们不妨用股票当中的蓝筹板块上涨的K线理论结合以上三点特征预测一下明年哪些区域房价会有较大增长，也为购房者选择合适区域投资置业稍做参考。
领涨板块之望京（全面上涨）
一句话预测：虽供应量有限，但区域成熟推动区域房价整体上涨过万元没问题。
板块素描：关于望京，传统的描述已无必要，如今的望京不仅成为了京城地产当之无愧的热点区域，而且区域环境也发生了巨大的变化。该区域外有北四环、北五环、京顺路、机场高速路和京承高速路环绕四周，内有花家地南街、花家地街等十余条主要干路。这些道路的路况普遍良好，宽敞而平坦，行车线及红绿灯设施比较齐全。道路畅通让望京不仅摆脱了“卧城”的帽子，也俨然有了精英阶层新居所的样子。
领涨K线：回顾望京的价格涨幅，大致经历了三个质变阶段：
第一阶段，1995~1999年，单价在4000到5000元之间持续了相当时间，这个阶段也是望京发展早期的一个放量高峰，每年都有大量新项目入市。
第二阶段，从1999~2001年，望京A4区由原来高档社区的规划改成经济适用房，也就是现在的望京新城。望京新城的大体量和低售价，对望京区域地产产生了相当大的影响。城开集团的岳洋回忆说：“从2001至2004年的四年中，望京的房价基本上维持在5000至6000元，涨得很慢，受到相当大的影响。”
第三阶段，望京的价格突破是2004年。望京区域的地产价格上涨是伴随着望京区域十年的配套完善和交通改善（如地铁13号线开通）到了一个质变“节点”的必然。2004年望京项目均价基本在6500元/平方米左右，而在2005年期间，该区域毛坯房价位基本都在每平方米7000元左右，7000元以下寥寥无几。
2006年以来，新开发的项目主要针对二代置业者升级需求的“大户型”豪宅。新开盘的项目和老项目的后期开盘价格，更是一路高歌猛进。如融科橄榄城二期均价为8600元/平方米，三期预计在9000元/平方米，湖畔雅居后期单价将可能会接近9000/平方米，宝星国际三期“空中四合院”预计入市价格将不低于1万元/平方米，悠乐汇项目均价在9500元/平方米，北京香颂均价更高达12000元/平方米，日前新开盘的东湖湾项目，其价格也在每平方米9000~12000元。
专家点评：据业内预测，随着新精英居住区概念的成熟，2007年全年望京房价将突破10000元/平方米，而在未来3年里望京还将有300多万平方米的住宅项目入市，一些位置、品质俱佳的项目价格均将更高。并且由于在京顺路和三元桥附近出现如华远裘马都、US联邦等价格在18000~20000元/平方米新高档公寓的马太效应带动下，望京房价还有上涨空间。
领涨板块之清河（供应量大）
一句话预测：项目供应量大难敌区域交通和配套限制，涨幅有限。
板块素描：清河区域地处海淀区东北部，位于北五环以北，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南临北五环，有八达岭高速公路横贯其中，西部有城铁13号线通过。
领涨K线：自2003年起，清河区域最近几年由于中关村北扩和大量科技企业的入驻，已经逐渐发展成为京城热点区域。
在2002年6月开盘的清上园项目均价在5000元/平方米；
2003年开盘的燕清源项目开盘价格也为5000元/平方米，目前已经上涨到6100元/平方米；
2004年当代集团以4.27亿元拿下了西三旗安宁庄15万平方米土地，开发的上地MOMA主打高科技理念，目前已达到15000元/平方米，2005年华润置地以25.65亿元拍下原清河毛纺厂地块——80万平方米橡树湾项目分三期开发，每期向市场推出约20万平方米的商品房，住宅主力户型定在100平方米左右，一期价格也在8200元/平方米。
专家点评：强佑地产开发的清河新城项目将有80万平方米的体量供应，该案由于拆迁导致开盘时间延迟，将与华润置地项目形成强有力竞争。而位于小营西路北侧，由实创集团开发的颐清家园项目现已破土动工。另外，已开盘的莱镇香格里建筑面积就达27万平方米，水木天成也有近15万平方米的住宅面积供应。此外，由北京鼎嘉恒房地产开发有限公司开发的THE HOUSE，以花园洋房产品，丰富了该区域。和目前中关村刚开盘的立方庭项目24500元/平方米的价格相比，清河项目仍有上涨空间，但由于受到交通限制、区域成熟度以及大供应量的影响，不会出现跃进式的上涨幅度。
领涨板块之西大望路（交通领涨）
一句话预测：交通利好显现，地王诞生楼王，区域全面上涨。
板块素描：近三四年来，随着CBD地区的快速发展，传统CBD核心区边线的拓宽东移，加之十几个十分有潜力的项目的先后启动使得西大望路迅速走红。该区域目前的发展体现出明显的借势特征，借助于CBD区域的快速发展和高端人群，该区域已经成为CBD区域中高级白领安家落户的首选之地，2003年之后区域开发量大幅度增加，大盘、特色盘接踵而至，呈现出较火热的开发势头，随之房价也在步步走高。
领涨K线：2002年珠江帝景高调入市正式拉开了西大望路的开发里程，当时7000元/平方米的价格在不少人看来似乎难以接受。而后今典集团用一场苹果大战扩大了西大望路的名头，但即使如此，苹果社区在当时的价格也只是6000元/平方米。
2003-2004年风度柏林、石韵浩庭、金港国际等一批项目的进驻巩固了西大望路的江湖地位，不过这些项目的价格都是在6000~7000元/平方米之间。
2005年西大望路价格上涨是出现在广渠路和西大望路扩建的消息之后，西大望路扩建，把该区域和CBD融为一体，广渠路的翻修则把西大望路板块和东三环紧密相连。于是乎苹果社区、珠江帝景、乐成国际、天之骄子、A派公寓等高档公寓，均价范围在10000~15000元/平方米；普通住宅如大 楼、CBD传奇、风度柏林等，均价范围在8300~10000元/平方米，而PEKHOUSE首府这样的别墅项目价格也在一年里从17500元/平方米涨到22000元/平方米。
专家点评：西大望路和广渠路扩建工程的竣工，将进一步发掘该区域的价值潜力；广渠路36号地入市有可能在该区域产生新的楼王；而珠江国际城等项目的后期价格有望进一步攀升。
领涨板块之京沈（全面上涨）
一句话预测：大盘加名盘，东部价格低谷要发力。
板块素描：京沈板块脱胎于原来的四方新区，以东南四环的四方桥和东南五环的五方桥为核心，京沈高速路沿线所形成的区域。比起“四方新区”，京沈板块辐射的范围更广，也更符合城市发展的要求。北京华侨城实业有限公司营销总监李晨表示，随着市场的变化、需求的变化，将“四方新区”扩张为“京沈板块”是大势所趋。而京沈板块无论是环境、交通还是项目，都有着极强的吸引力，大开发商集中。目前，京沈板块聚集了北京华侨城、世纪东方城、柏阳景园、万科青青家园等数个项目，再加上新近开盘、面积达百万平方米的富力又一城，京沈板块无可争议地成为了北京楼市当下“气势”最大的区域。
领涨K线：由于京沈板块并非传统意义上的居住区，因此在开发之初，土地供应充足。再加上区域内城市绿化工程的建设，使得在此开发项目的开发商都不约而同地选择了打造低密度建筑。
2002年4月万科青青家园以4000元/平方米打响了该区域的开发之战；
随后在2003年京城雅居和世纪东方城分别以4460元/平方米、4500元/平方米加入该区域；
2004年柏阳景园也以4600元/平方米的价格面市，此后该区域价格并无多大变化；
2005年，华侨城以100公顷的主题旅游公园充分发掘了该区域的绿色资源，旅游地产的依托也让该区域地产一跃到了6300元/平方米。今年欢乐谷主题公园开园，使华侨城价格猛涨到9300元/平方米。在华侨城的拉动下，区域价格全面上涨，新开盘的富力又一城均价也随之达到7000元/平方米，中海安德鲁斯庄园作为别墅价格也在8000元/平方米。
专家点评：京沈板块房地产品牌公司扎堆开发，使得这个区域的住宅开发起点较高、基础雄厚，项目的“标准”也就自然而然地“高”了上去，同时品牌房地产公司的实力和信誉，也成为购房者买房的一种保障。但不可忽视的是由于该区域发展时间不长，商业配套设施仍处在缺乏状态。目前该区域目前有燕莎OUTLETS名品店等5个已开工或入市的商业项目，面积约有20多万平方米，随着商业地产的迅速发展，区域价格在明年会有较大上涨。
领涨板块之朝青板块（标杆领涨）
一句话预测：火了一年，潜力仍在，高档项目领涨，房价向星河湾看齐。
板块素描：朝青板块在业界的初步划分是南至朝阳路，北至姚家园，东西两侧分别与东四环、东五环相接。早在2002年，朝青板块还被业内人士视为“平房乡、城乡结合部”，周遭只是一片仓库民宅，但在珠江罗马嘉园后，包括青年汇、国美第一城等小户型的进驻，以及华纺易城、润枫水尚等一批中坚项目丰富了板块产品。随后走“高端路线”的星河湾、天鹅湾等领涨项目的出现，对朝青板块价格的拉升效应将不断显。
领涨K线：说朝青板块就绕不开珠江罗马嘉园，可以说它是第一个发掘该区域价值的项目。在此之前，人们对该板块并不关注，风头全被朝阳公园抢去。
珠江罗马嘉园在2002年以5500元/平方米的价格打响了朝青板块；
2003年华纺易城以4980元/平方米入市；
2004年底国美第一城用5100元/平方米创出名头、青年汇也在2004年以5300元/平方米的价格成为焦点；
以上项目都丰满了朝青板块，但真正为朝青板块正名的则是以2005年以实景现房精装修著称的15000元/平方米的星河湾，随后天鹅湾也用10000元/平方米的价格坚定了朝青板块的价值。在这些项目的带动下，润枫水尚、青年汇等项目也纷纷提价，随着总建筑面积约260万平方米的泛海国际住区，以14000元/平方米的价格出现在该区域，超青板块价值在明年还将有更显著的提升。目前星河湾继续以25000元/平方米的价格领涨着整个板块。
专家点评：星河湾如今的售价之于整个朝青板块而言，相当于该区域几年之后的售价水平。随着区域环境的改善、项目品质的提升，在2008年前后，朝青的房价达到15000元以上是完全有可能的。所以，从这一角度来讲，星河湾可以说是提前达到了区域未来预期的售价水平。随着青年路的整修完成，朝青板块路网有望在明年全部完善，到时交通利好、领涨项目和全面供应三大因素将让朝青板块继续成为整个北京楼市的焦点。
领涨板块之西南四环（标杆领涨）
一句话预测：品牌开发商运作西南奥运核心，钱景看好。
板块素描：西南板块由于五棵松体育馆的存在又称为西奥板块，其周边的城市主干道有长安街、玉泉路、西四环、京石高速、莲花池西路，加之2006年中期正式投入使用的永定路，区域的土地价值将得到进一步的提升。京城西南楼市的发展速度曾经一度较为缓慢，无论是从楼盘数量、价格、开发面积等方面都略为落后于北京其他区域。但是近年来随着经济发展，整个西南区域迎来了房地产的高产期。今年金隅、万科、亿城等大品牌开发商的进入，让该区域俨然有了精英云集的气势。
领涨K 线：4月万科以16亿拿下万恒家园2号地块，而万恒家园1号地块，则是该区域开发较早的京城DC项目，当时该项目在2003年底以3850元/平方米入市；
2005年天鸿美域以5500元/平方米的价格成为区域标志，但该区域一直都没有形成规模；
终于在2006年，8000元/平方米的隅润景阁、8500元/平方米的珠江峰景和10500元/平方米的万科紫台等一批高品质项目的出现，让西南四环成为京城焦点板块之一。随着万科万恒地块——50万平方米“京西万科城”项目在明年启动，该区域价格将有不小的上涨空间。
专家点评：整个北京房地产市场的供应量和发展前景来看，西奥板块的势头可谓强劲：2005年初期丰台区就已经取代海淀成为北京第二大土地供应市场，2005年丰台区的房价涨幅平均已达1101.5元(四环内上涨690元，涨幅12%；四环外上涨1513元，涨幅34.4%)。同比东部和北部，西奥板块仍旧是北京房地产市场的价格洼地。此外，从城市扩张的角度来看，受北京城区土地供应的影响，未来发展潜力巨大的西奥板块必将成为北京发展的最热点区域，也将成为北京城市住宅最集中的发展区域。
陆经强/文并摄
