亚奥商业遭遇短兵相接
——谁主沉浮还看慢炖火候
在股市连续疲软、基金黑幕层出不穷、银行存款越存越少的现状下，地产被推上了投资首选的位子，而近期由于住宅价格一路走高，投资客们又把眼睛牢牢盯在了商业的市场上。
商业的异军突起是众人有目共睹的，在亚奥区域商业更像是突然杀出的“程咬金”，一夜之间红透京城，晋升为投资客们讨论的焦点话题。虽然曾经的亚运村商业不温不火还屡遭重创，但今天的亚奥商圈在“奥运”这剂强效兴奋剂的作用下，仍旧是投资客重点关注的对象。
集中火力扎堆儿上市
说亚奥地区的商业竞争目前遭遇了“巷战”，估计鲜有人出来反对吧。短短的半年时间，已经亮相的、整装待发的和放出消息的商业林林总总粗算一下大约有超过50万平方米。“巷战”的主战场设立在了地铁5号线沿途，从南往北有芝麻街、保利金泉广场、嘉铭桐城·梧桐商道、傲城商业、明天第一城……第二战场大约安置在了大屯路附近，西奥中心、沸沸扬扬几易其主的摩根中心等都驻扎在这儿，还有消息称奥运场馆地下也将兴建有大面积商业。
如此大规模的商业连锅端上亚奥商圈的桌子，难免令大家担心出现消化不良，但在开发商和投资者眼中这却预示着亚奥商业的春天即将到来。
北京房地产资深人士胡斌先生认为，每个区域的繁荣都要经历住宅打前阵，商业随后跟进的过程。亚奥地区经过十几年的积累和沉淀，已经具备了充足和成熟的居住人口和消费环境，再随着基础设施的近一步完善，此时浓墨重彩地描绘商业地产是水到渠成的事，亚奥的商业地产也必然会迅速兴旺起来。
天时、地利与人和
住宅有着极其强悍的适应力，而商业地产却十分娇气，对生存环境有着几近苛刻的要求，并非任何时间任何地点都适合“种植”商业。目前的亚奥区域手中握紧了三大发展商业地产的利刃，集中了天时、地利与人合。
胡斌说：“京城的商业地产目前的受关注程度是史无前例的，在其他各种投资方式都显示出不同程度的后劲不足后，商业地产成为了新的投资增长点，而亚奥地区目前成为了焦点中的焦点。”这可以理解为“天时”。
说到“地利”就不得不提到那重量级的1800亿。随着巨额资金的逐步到位，亚奥地区的变化也在日新月异，地铁5号线已然雏形初现，地铁奥运支线也处在了施工当中，鸟巢等场馆的建设初具规模，能够改善周边气候小环境的森林公园也有相当部分竣工……这些设施的建设和改善无疑将会大大提升亚奥地区的整体形象，当然也会同时眷顾到该地区的商业，亚奥商业的繁荣指日可待。
亚奥地区强劲的消费力已然形成，这是“人和”。住宅区的集中让这里具备了足够的人气 ，7000到10000元的房价是这里的主力军团，所以亚奥区域搜集到了庞大的中高端消费群体。基于以上三点，可以断言亚奥的商业地产已经走到了迅速发展的时期。
两个临近的面包房必定互相牵制
虽然亚奥区域的商业目前正处在风口浪尖上，但也不能肯定只要在这里拥有商业就定能发财致富，还要具体看每个商业的具体运作。
法国里昂高等师范学校的物理学家帕布罗·耶森在分析了8500家零售店的分布后得出了结论：位置固然对商铺的兴旺起着重要的作用，两个相邻的业态组合也会影响到营业情况。比如，如果两个面包房相隔很近，其中一家就会生意惨淡，而相邻的药店和肉铺却可以帮助面包店招揽生意。这就很生动地说明业态的规划和分布在很大程度上决定着某个商业地产是否能够发达，多少餐饮店搭配多少便利店再搭配多少时尚店才是绝配？说到这又牵扯了另外一个问题，业态的成功分布不仅依靠前期的规划，更要依靠后期的业态控制，缺一不可，这又不得不提到“第五大道”。
“第五大道”的惨痛经验被三番五次地搬上商业地产的讲台。曾经拥有最时尚的MALL概念，曾经喊出豪放的10%年回报率，曾经高调到4~5万元每平方米的售价都没有改变“第五大道”最终遭到商户集体退租的命运。究其原因主要是产权式的开发模式无法保证业态的合理分布和统一管理，也就是说无论前期规划多么优秀，但“产权式”的模式无法控制后期的业态合理分布和商户质量，导致了“第五大道”最终的混乱。
目前亚奥地区开发的商业项目不少都吸取了“前人”的教训。嘉铭桐城·梧桐商道采取了“招商先行”的策略，拿出30%~40%的商铺优惠出售给符合社区经营要求的业主，剩余部分先进行前期招商，而后再出售，如此就在很大程度上控制了业态分布的比例和商街经营的特色，也在最大程度上保证了投资者的利益。芝麻街也在销售当中把商街业主划分为两类，针对自营业主对其提出经营范围的要求，而对于投资业主则采取开发商或物业代租，也可以带着租约销售。
商铺是需要“养”的
养商业与功夫茶颇有相似，功夫到了和花费的时间到了自然愈来愈有味道。
商业都需要大约两到三年的培育期，这“养”的过程其实也是商业自身特点形成时期，如果顺利养成自身独特特色再养出足够人气，也就基本属于运作成功的商业了。不顾周边具体情况而照搬其他成功商业的模式目前看来也是失败的，此人之肉很可能成为彼人之毒：恒基广场照搬赛特经营模式，结果几乎沦为时装批发城，而旁边的中粮广场因为走上了特色时尚店铺的道路而成为了商家关注的地方，两个相邻的商业形成了典型的“一步两市”的奇观。所以分析周边消费特点再制订相应的经营方向和特色也是取胜的关键。
嘉铭桐城·梧桐商道负责人很欣赏“第三极”的经营模式，他说，原来人们购买图书会直奔西单图书大厦和王府井新华书店，但现在大家又多了一个去处——第三极。他也希望把嘉铭桐城·梧桐商道描绘成有显著特色的商业街，“嘉铭桐城的特点是教育气氛很浓郁，社区里有陈经纶中学和二十一世纪幼儿园，所以我们也希望把嘉铭桐城·梧桐商道制造成与教育产业相关的文化商街”。据悉，嘉铭桐城·梧桐商道除了规划部分必需的社区服务类商业以外，比如洗衣店、便利店等，其主要部分的商业会与文化产业相关，比如书屋、画廊等。
芝麻街则走了另外一条道路，其负责人说：“亚奥地区目前商业最大的特点就是餐饮业非常发达，如果这里有一种商业可以吸引全京城的人，那一定是餐饮业。所以芝麻街的经营特点就是餐饮和娱乐业。”
明天第一城的商业定位也是餐饮和娱乐，但因其所在的立水桥，区域商务氛围较欠缺、辐射力较差，所以前景普遍不被业界所看好。
亚奥商业的区域级定位是得到了众多业内人士认可的，也就是说这里的商业首先吸引的是亚奥区域和邻近区域的消费人群，满足这部分居住人群的消费要求是不容忽视的。
部分亚奥地区商业情况
（资料仅供参考）
李鹤
