招标第一天三大悬疑笼罩广渠路36号
——本报记者现场直击
10月23日上午9点15分，北京土地储备中心二层“土地交易”柜台前。
一直负责公司前期工作的董女士和往常一样，掏出800元购买了两份《北京市朝阳区广渠路36号住宅及配套用地国有土地使用权出让招标书》，由于其所在的公司一直致力在将台板块开发，此次瞄准了广渠路36号地，“公司关注已久，这块地无论如何都要去试试，公司规定必须在周一拿到标书，好提前做准备。”而就在她身边，依旧还有不少项目代表还在紧张地填写报名单，从9点到10点整整一个小时，来自世茂集团、富力地产、北京商务中心区开发建设有限责任公司、招商局、嘉铭地产、北京万置房地产开发有限公司、中粮鸿利（成都）房地产开发有限公司、北京万科等8家业内熟知的老牌地产公司均顺利地领走标书。
而令记者意外的是，一位代表竟然在报名表的“公司”一栏中写下了“韩国土地公司”六个大字，显然此次36号地不管对于国内地产巨鳄还是外资而言都有着与众不同的意义。中原地产预测，在11月24日正式开标之前，关于广渠路36号地的一切依旧会是一个谜，而其引发的三大悬疑依旧将成为未来一个月业内关注的焦点。
中小开发商基本没戏？
记者拿到此次招标书后，首先关注到的便是“本次招投标保证金为人民币三亿元”这几个大字，而在董小姐看来，这也是她参与的数十次招标印象中，保证金设定的最高门槛。“原来有的土地几千万保证金就可以了，这次三亿的数额无疑将是对公司实力的一次侧面考证。” 一位不愿意透露姓名的知名业内专家直言不讳，“此次招标基本宣布了中小开发商的死刑。”
不过在中原地产副总经理殷则环看来，“这也是情理之中的事，作为备受关注的地块，综合实力无疑是关键，保证金的额度显然是政府经过深思熟虑后协商的结果，这应该只是限制中小开发商的门槛之一吧。”显然，殷则环的预测不假，标书上明确规定“近两年内因为土地闲置被政府收回土地的公司”也不得参与本次招标，“这样一来原来那些靠‘倒卖土地为生’的‘皮包’公司，以及资金或者运营出现过问题的开发商也将毫无机会。”
价高者未必得？
原本建筑面积为90万平方米的“广渠路36号地”被一分为二已经引发了业内猜测连连，此次政府采用招标方式无疑使得本来就处于风口浪尖的“广渠路36号地”的关注度再度飙升。
业内人士分析，其实联想到广渠路36号地的一分为二，再加上此次政府采用“招标”的方式，这些无疑都是政府在变相地希望能够通过此举控制地价。记者在招标文件第17章中看到，“评标细则”中关于“投标价格”只占到整个评分标准的30％，而财务实力、付款进度、资质业绩、经营理念和方案说明以及综合印象等各方面的综合分数却占到了70％。“无疑招标价格已经不再起决定性作用。”万年花城副总经理黄玺庆在接受采访时表示，采用招标这一形式，其实政府的初衷就是尽量避免拍出天价，毕竟高地价对应的就是高房价，而这与宏观调控的初衷会背离，因此，价高者未必得，政府应该会去综合考察各方面的实力。当然，某资深业内人士透露，之前摩根中心的招标最后结果仍然是“价高者得”，如此一来，地价高，同时房价又能维持在一定标准，政府应该希望“双赢”。
北京万科公司的代表接受记者采访时颇为谨慎，只是一再表示集团已经关注已久，至于如何规划目前尚不方便透露。而富力地产副总经理王志刚则表示，针对招标，每个公司都有自己的策略，富力地产不会盲目出价，综合考虑才是关键。
严格执行“70％总量控制和90平方米”？
其实近一段时间内，广渠路15号地的风头已经一度压过了一路之隔的36号地，除了其“限价商品房”的特殊身份外，在新政后，“90平米和70％总量控制”的细则究竟怎么执行，业内人士都不约而同地盯着“15号地”的产品形式来作为自己未来开发的标杆，这也一度成为了业内频传的“15号地迟迟不敢推出的原因”。
可以说，此次36号地的亮相依旧“尴尬”。潘石屹接受记者采访时明确表示，目前最关注的便是“文件对户型是否有明确的界定”，而不少开发商接受记者采访时表示，此次招标文件对户型的界定非常含糊，而招标文件第六条也因此成为了业内解读的重点，“项目应严格执行《国务院办公厅转发<建设部等部门关于调整住房供应结构、稳定住房价格意见的通知>》的文件精神，具体规划设计方案以规划主管部门的审核为准”，这在业内人士眼中更像是“一次标准的官方文件”。黄玺庆告诉记者，最后政府的评定标准应该和最后的规划有着密切的联系，“应该必须执行90平米和70％的总量控制，在这样的节骨眼上，政府应该还是会较为谨慎的。”
不过，也有业内人士在掐指算，“容积率达到了近3.4，这样的产品应该会以塔楼为主，而如果以塔楼或者高层板楼作为基础，那么90平米和70％的总量控制应该也是有可能的。”
本报记者 刘纯意 本版摄影 张立朝
记者手记
10月22日 北京少有的晴空。
记得前不久路过北京吉普车厂的时候还依稀有人烟，今天却是“厂门依旧，人面不知何处”，四周的围墙被涂抹上一层刺目的蓝，“政策储备用地”几个赫然大字倒是给这里增加了几分神秘。
记得去年8月华润天价拿地刚刚平息，广渠路36号地又再度吊起京城开发商的胃口。不仅体量大，这也是三、四环间最好的一块地，“饥渴”已久的地产大腕们开始暗自角力，纷纷摩拳擦掌。时势弄人，这块在北京市土地整理储备中心雪藏了一年之后的“肥肉”再度出炉，却是从拍卖变成了招标，同样是两个字，意思也就差很远了，带给这块地的价值也是截然不同。经历了数度调控之殇的开发商们开始变得矜持，而关于花落谁家的猜想也充斥了近期的坊间报端。
为了更好地拍摄这块地的全貌，我们登上了对面一幢18层民居。从12楼俯瞰，传说中的“地王”尽收眼底。整个地块十分方正，除了南侧面积不大的一幢楼之外，基本都已完成拆迁，西边的地面砖石瓦砾也基本清理完。地块中的成树很多，郁郁葱葱的煞是好看，在蓝天白云的映衬下，却是一幅十分壮美的画面。身边的摄影师开玩笑说，这块地要是政府用来做公园就好了。多美好的愿望，但愿这些绿色生灵未来的主人能善待它们，也希望我们的开发商能在这块沃土上为我们留下多一点景致……
拍摄的时候，招来了几位警惕住户的“盘问”，在说明缘由之后，他们很有兴趣地跟我们聊起了一路之隔的36号地，关于它的前身今世和未来——这里以后会盖什么样的楼？可能要卖多少钱？周边的房子会不会涨价？ 他们的房子会不会跟着升值？……比起业内人士，他们更关心这块土地未来的命运，如同关心他们自己的。毕竟，那是他们相伴多年的”邻居”。
拍了很多照片，远处林立的高楼塔吊为景，这块土地如此的宁静，就像一位默默无语的新娘，期待有人掀起盖头，带给她新生。一直以来，跟喧嚣的ＣＢＤ相比，虽然不乏楼市开拓者，但拥堵老化的交通和领头羊楼盘的匮乏，总让这里显得落陌而无奈。
在摄影师的建议下，我们下楼步行到36号地南侧， 顺着一个缺口进去，东侧都是杂草丛生。没想到，这里竟然成了拾荒者的淘金地，来回搬运钢筋和木板角料的人穿梭不停，有的人还趴在地上挖些什么。想想真有意思，那些意图“染指”36号地的地产大鳄们是不是一样也想在这片土地上淘到金子呢？（突发联想，无意影射。）
厂房的保安室不见人影，大门贴着一张北京吉普的告示，大抵就是告知厂房搬迁土地移交，也留了张影，算是纪念北京吉普时代的“终结”吧。
明天就是广渠路36号地发标书的第一天了，同事们会去现场发来第一手新闻。想来广渠门、东五厂、黄村、清河土地竞拍的火爆情节是再也不会重现了，而留给广渠路36号地最后的猜想却是刚刚开始。
杨婕
