房产定价谁说了算？
当广州人大代表要求公开房屋成本提案被否决的时候，当网民为是否公开成本价而争论的时候，当社会各界对一路飙升的房价迷惑不解的时候，由北京理工大学管理与经济学院教授韩伯棠所著的《房地产定价模型及应用》（简称《定价模型》）以科学的计算方法，先进的价格模型对开发商一直讳莫如深的房屋价格进行科学的定位，开创了房地产行业科学定价的先河。
近几年来，全国各地的房地产业发展迅速，房价一路飙升，而房屋成本价的不公开、房地产价格的不明晰更是使很多人对开发商的利润空间产生了质疑。《定价模型》一书的出现首次揭开了房屋价格定位的谜团。
韩伯棠教授就在书中提到：“虽然房地产业发展迅速，但是对于房地产定价模型和方法的研究却没有像房地产市场那样得到应有的重视和发展。由于房地产项目的异质性较大，不可能像其他批量生产的产品一样采用统一的定价模式和方法。因此，对房地产定价方法和模型的研究相对落后。”
事实上，无论国内国外，关于房地产定价方法和模型方面的书籍少之又少，相关的学术论文也较为缺乏。在这种情况下，房地产开发商不得不采取一些经验方法来进行估价，如成本法、比较法。这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。
从繁琐中抽丝剥茧
房地产项目的差异性是较大的，因为其本身的单件性、多样性以及位置的固定性等特点，决定了不可能存在完全一样的房地产项目。而一个房地产项目的价格涉及到所处的地理环境的约束、项目的总体规划、建筑类别及涉及小区景观、环保节能、小区物业等多项因素，并受到市场价格涨幅的影响。《定价模型》一书正是从这些繁琐的因素中，通过科学的计算方法，得出了精确的房价数据。
目前，位于上地的新盘THE HOUSE项目正是在《定价模型》繁琐的数据分析计算中才得出最后的房屋定价。《定价模型》从“宏观环境、供求关系、产品特征、服务及周边设施、开发商及合作机构”出发，对该项目的各因素建立指标，并对选定的18个房价影响因素“区域经济、货币供求、升值潜力、地理位置、建筑类别、户型设计、建筑设计、园林景观、容积率、节能系统、智能化、装修标准、其他技术、交通便利、周边景观、周边服务、开发商背景、合作机构”进行了量化，然后从市场中搜集各种数据作为定价模型的样本和数据，最后分别采用模糊综合评判模型和特征价格模型对该项目的价格进行了精确的计算。
成本、品质与定价的三位一体
韩伯棠说：“房地产价格受多方面因素制约，比如宏观经济、货币政策、供求关系、地段、规划、交通、园林、市政配套等等，它是一种立体的、复杂的运筹系统，这本书试图用科学的方法量化各指标对价格影响的权重，客观地显示产品的真实价值。”
根据本书的原理分析，可以得知：房价不仅仅由成本和目标利润决定，同时受到差异化定位、产品品质、供求关系、宏观经济等多达几十个因素的影响。
高品质需要高成本的支持，所以成本也是衡量产品品质的一个重要指标，这是房地产界的共识，成本意味着对于品质的投入。“好的产品需要成本的支持，价格不一定能反映利润。房地产发展的时间较短，还有很多认识不清的问题。捷达和奥迪都是车，为什么奥迪的价格是捷达的5～10倍？品质不同，技术含量不同，但市场都是需要的。”新基础投资控股有限公司总经理张卫克说。
定价模型颠覆现有项目定价模式
目前房地产项目的定价有着鲜明的“拍脑袋定价”的痕迹，无论是盛行的成本法，还是比较法，都源自“市场定价”，即根据产品的市场反响和市场定位，来决定产品的价格，然而，因为房地产市场的严重信息不对称，很容易形成“羊群效应”，即买家买涨不买跌，最终造成房价虚高，产生泡沫。
业内人士普遍认为，一个科学的、有很强操作性的房地产项目定价模型，对于杜绝盲目定价，塑造健康市场环境来说，是很有必要的。如果买卖双方都能理性对待房价，用科学的方式估量房产价值，跟风炒房等现象将得以大大遏制，良性的市场竞争也将得到维护。
当然，房地产定价有着自身的复杂性，通过这个模型给所有项目定价也有一些不切实际，但此次《房地产定价模型及应用》一书的出版，还是给出了控制房价的一个新的思路，有关业内人士呼吁：政府主管部门可以借鉴此书的一些观点，在具体的调控过程中做到有的放矢、科学决策。
《房地产定价模型及应用》是一本有关房地产定价原理与方法的书，对目前几种通用的定价方法都有所涉猎，并重点推介模糊综合评判定价模型和特征价格模型两种较为前沿和科学的房地产定价模型。
该书不仅系统介绍了成本加成定价法、市场比较定价法和需求导向定价等房地产项目基本的定价方法，而且重点介绍了模糊综合评判定价模型和特征价格模型这两种较为前沿和科学的房地产定价模型，更是以北京清河THE HOUSE项目为实例，采用特征价格模型对THE HOUSE进行了科学、详细的成本分析，并做出了科学的市场价格定位指导。
公开商品房成本即能控制房价？
广东人大代表提出公开房屋成本、实行购房指导价和最高限价的建议，反映出公众控制房价的急迫心情、对市场手段调控房地产市场的信心不足以及依赖行政手段管理市场经济的习惯思维。上述建议针对纳入住房保障体系的各类房屋尚属可行，对于商品房则既不可行也非必要，无法实现规范市场、抑制房价涨幅的作用，宏观调控还是应该坚持市场原则。
首先，强制开发企业公布开发成本不可行。不仅于法无据，而且商品房开发企业依法按市场化方式运作，没有享受任何特殊政策优惠，产品也是完全市场化的商品。虽然住房作为人民生活必需品具有特殊意义，但商品就是商品，市场经济应该一视同仁，开发企业与其他行业没有差别。只要不违法，法律赋予的权利就应该得到尊重与保护。还有一点，如果强制实行，数据可信度与公众认可度有多大？是否需要一套监管与核查体系？无形中又增加了管理环节与交易成本。
其次，强制公布住房成本并无必要。对于专业人士，无论住房社会平均开发成本还是单个项目开发成本，只要了解土地成本、建造标准等数据，完全可以推算出相对准确的数据。项目间差异取决于企业的经营管理水平。现在土地交易公开、建造成本依据国家标准，只要坚持公开、透明、规范的市场化道路，让公众了解更多的房地产信息，住房成本并不神秘。而大力发展面向公众的购房专业服务体系，更有利于避免吃亏上当的情况发生。至于社会上对于房地产企业偷税漏税的指责，并非公布住房成本可治，应由税务部门履行法律赋予的权利。而所谓的弊端黑幕，已属违法行为，该由司法机关负责处置。
再次，强制公布住房成本无助于规范市场、抑制房价涨幅。当前住宅市场的种种不规范之举并非源于未公开之住房成本，理应由市场管理部门通过逐步完善法制建设与市场监管加以消除。而现今之住房定价，亦非完全依成本确定。同样品质的住宅坐落于不同区域，价格差异除地价外，更多取决于市场供需关系。如果房子真的卖不动，价格自然不会再涨甚至调头向下。而公布了房屋成本，只要供需关系不变盘，价格仍将维持现在的变动趋势。
最后，实行购房指导价和最高限价，姑且不论是否有违市场经济的原则，住宅产品生产周期长、产品差异巨大、成本影响因素众多，如何动态地反映成本与市场供需关系的差异与变化是一个难题。限价房并非一般意义的商品房，必然附带有很多限制条件，不具备普遍意义。至于打击房地产行业的暴利，不是一个限价能够实现，还是要在供需关系与规范市场上做文章。
摘自网友狼的迷茫的Blog
详见http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=1576987&msg_id=65438951
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