适合抄底的购房者

　　北漂一族

　　工作、事业、生活、家庭都在北京，梦想在北京置业安家，但没有北京户口，无法购买廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房，因此今年的760万平方米和明年的850万平方米保障性住房是没指望了，还是趁商品房价位合适时出手比较实在。

　　租房者

　　几年前房价低的时候咱没这经济实力，所以也没什么好后悔的。不过幸运的是咱是新政的受惠人群，信贷方面的优惠政策，可以很好地降低门槛和利息支出，契税方面的优惠措施，又可以明白地省掉一笔。

　　新郎或准新郎

　　不能要求每个新娘都跟着咱租房子吧，就算老婆答应，丈母娘也不干啊。咱们就是开发商眼中那种“不锈钢级的刚性需求”。既然结婚要买房，而目前的市场又给了咱一个抄底的机会，何乐而不抄？

　　改善型置业者

　　仅次于婚房购买者的刚性需求人群。相比首次置业者，咱是不甚幸运的一群。政府没办法把咱与投资性（甚至是投机性）购房人细分，所以第二套房的优惠政策迟迟没有出台。但是咱有了八个月的小孩或者是把八十岁老母接过来同住，以前的一居零居是挤不下了，只能看准机会，抄底去吧。

　　抄底进行时

　　【房企割腕取血,楼市产业链堪忧】

　　在当前国际经济形势下，楼市的诸多打折优惠行为已经是非正常价格体系所能解释。每个项目拿地时间不同，每个企业面临的资金压力不同，每个项目的“底”也就不同。如果企业资金尚能支撑，即使它的土地成本可以支持它的项目打较低折扣，也不需如此；相反，一些去年楼市高点大批拿地扩张的企业，今年为了生存，可能必须“割腕取血”以止渴。 

　　当项目综合土地成本与实时售卖价格比为1:1.5~1:2之间时，就已经相对合理。不过，这里的综合土地成本只包括建安费用、开发管理费用、资金财务支出以及土地实际成本价，而不含招拍挂形成的溢价成本部分。

　　国家出台的政策要避免在市场化体系中产生一大部分畸形的计划经济产物，更要避免忽视整个产业链运作，而导致无人再愿意做投资。据不完全推测，目前市场上的中高端住宅需要3年才能消化。国家倒不妨成立一个类似“住房储备中心”的机构，运用银行杠杆，在保证成本的基础上，将开发商的空置房低价出让个人，国家予以相应补贴，并制定出卖年限限制，甚至可以借鉴商场“消费券”限期使用的办法，促进房地产市场的交易量上升。

　　【楼市将周期性回暖】

　　目前的楼市是在2007年下半年疯涨之后，价格的理性回归，并非“跌到谷底”，只是涨幅不明显，局部项目的价格有回调。现在讨论年底置业的关键还是需要一个“清醒的头脑和敏锐的眼光”。原来只存在买卖双方之间的对立，而如今开发商这个“卖方”出现了裂变，无疑是购房人的机会，不仅有从容选择的余地，也可以更细致地比较产品层面的细节，挑到合适的房子。针对明年的形势有很多不同的预测，但我认为明年市场将是较为平稳和理性的一年。任何一个市场的大涨和大跌都是不正常的，去年的大涨是盲目的，今年整个行业的寒冷期也一定会回暖，毕竟这是周期性的经济规律。同时国家对整个国民经济的一系列利好自然也对楼市的发展起到了正面的作用。经历了这一轮观望，购房人变得理性，开发商也开始更注重产品层面的研发和建设，真正的性价比时代已经来临，未来的市场一定是一个百花齐放的时代，这个时代的明显标志就是，不会出现一边倒的局面，疯涨不可能，大跌也不现实，整个行业回到了良性竞争时代，拼实力、拼产品、拼营销，拼性价比，优胜劣汰……这样的市场才能真正有利于行业的发展。

　　【不谈抄底，只看机会】

　　能不能“抄底”其实并不重要，因为真正的“底部”其实谁也无法判断准，就像股市一样，需要的是自己的判断，分析目前的市场。如果一定要用一个词来描述目前的楼市，那就是两个字——“机会”。当价格开始回归理性，当购房人开始不再盲从，当整个行业开始重新关注产品，当市场竞争开始趋于理性，这就是购房人的机会，也是行业自身调整和改变战略的机会。冲动性购房时代已经终结，投资性客户的几乎消失使泡沫已经被挤压干净。目前市场已经逐步出现了回暖的信号，正是价格调整到位后，刚性需求得到了有效释放。房地产行业要自我救赎，单纯调整价格没有太多意义，关注产品本身，关注科技节能，打造高性价比楼盘，才是开发商要做的重新自审。所以对于年底考虑置业的购房人而言，不用去想自己能够用精准的眼光 “抄”到最底部，而是应该根据自己的判断，设置自己的底线，关注区域内各大项目价格的变化和产品的优劣，单纯以价格作为评判标准其实会走入误区。

　　【由投资主导到消费主导】

　　政府近期所出台的一系列政策，意味着政府要把房地产市场从以投资为主导转化为以消费为主导的市场，强调发展房地产是以住房消费为主导。既然国内房地产市场要转移到以消费为主导的发展模式来，那么无论是当前房地产市场经营手法、价格定位，还是建筑套型等都得向消费为主导的模式转变。如果不是这样，那么这个市场要得以发展与繁荣，要成为经济扩大内需的方式是不可能的。房地产市场是一个民生的市场，是以消费为主导的市场。房地产市场也得以这个基点定价，来确定每一家房产企业的发展战略。违背市场内在属性的房地产企业就可能在竞争中败下阵来。

　　【二套房明年有望松绑】

　　大环境决定了政府要扩大内需，刺激消费。而真正大宗房地产消费是改善型置业需求。但政府又对“改善型需求”中隐藏的投资成分有所顾忌，“第二套房贷”政策因此迟迟未松绑。从房改全面启动至今，大部分居民都到了正常改善住房的时间段。“第二套房贷政策”对投机者的遏制无可厚非，但不可避免地也压制了一大批改善型需求的释放。第二套房与第一套房应当有所区别，但希望适当放开第二套房贷政策。在首付比例不变下，适当下调第二套房贷款利率，缩小与首套房的差距。明年上半年第二套房贷政策有望发生变化，届时，楼市交易量将有所上升，但企业为了回笼资金，房价迅速上涨的可能性不大。

　　注：当读者看到本期报道时，交通银行北京分行针对央行房贷新政的细则可能也已出台。