跻身“商圈”尚需5年

　　目前来看三里屯难以称得上“商圈”，虽然区域餐饮娱乐行业的发达大家有目共睹，但这种单一的业态生命力不会很强，品牌和零售业需要再培养３到４年。在既有基础上，几个大型商业的开发有利于进一步完善消费业态。三个项目进驻三里屯之后，加上区域内本身的太平洋百货、“3·3”服装大厦，可以说已经具备了打造区域商业的氛围，未来几年有可能形成一个新的区域性商圈，但市级商圈短期内还达不到。该区域形成区域性商圈，也至少要５年时间。至于能否成为市级商圈，则要看开发商对项目的运作能力。

　　太古、世茂和SOHO这种大型开发商背景，做的大手笔商业，有助于提升区域内总体商业档次。三个项目的纯商业体量总体看来应该在50万平方米左右，这个体量在3年之内有很大压力。它的商业辐射范围初级阶段不会超过5公里，再远就比较困难。CBD、燕莎等成熟商业与其距离很靠近，目前看来北京的高端商业消费群体还是习惯地选择CBD或燕莎。并且这三个项目在两年内先后开业，商家选择余地比较大，招商也存在困难。养商期会相对增长，需看长期发展，三里屯区域的商业潜力还是非常大的。

　　集体高端 尚需品牌认可

　　如果真的像宣传的那样，三个项目都走高端路线，那么这样的定位将很难实现，几乎不可能。首先这三个项目的体量太大，而支撑高端商业的一线品牌数量是有限的。另外这类国际大牌来中国还是认可CBD这种有因定消费群、较为成熟的商圈。三里屯并非不能做高端，但需要慢慢调整，要有一个培养的过程。

　　单看资金实力，太古、世茂、SOHO中国都比较雄厚，但在商业地产操盘方面，较为有优势的是太古的项目。虽然它在香港打造了多年的商业，品牌实力是最强的，其商业运作模式也相当成熟的，但香港开发商来内地发展有可能存在一些弊端。比如北区定位高端，没有细致地考虑北京的消费习惯以及商家的承受能力。在东有燕莎，南有国贸的形势下，可以说是举步维艰。

　　 三项目评析：Village后盾雄厚 SOHO宜整售

　　三项目中，太古的商业地产做得最好，本身具有商业操作能力。三里屯Village南区找准三里屯主要消费人群：时尚的白领和金领层次，也有一部分中产阶层。所以南区的定位基本上非常成功的，人气也很旺。但北区没有考虑到人群的消费能力和习惯，虽然项目辐射至使馆区，但这类人群在当地的购买欲望并不高。如果北区定位不做调整，租金在初期定得太高，则很难达到开业要求。建议定位中高端，聚集人气，培养区域现有消费群的购买习惯，渐渐调整商业档次以及租金。

　　三里屯SOHO的问题则比较大。SOHO是最会卖房子的，投资型物业的操盘能力强。但从已开业的SOHO尚都可以看出其弊端，由于在初期就出现定位策略上的失误，分散经营，做不到统一管理，这种没有经过业态定位的商业几乎没有可持续的发展。建议商业体量控制在15万平方米以下，做集中式型购物中心，再配一部分街区型餐饮休闲式商业，局部体量做大否则无法形成有利竞争。如果出售不要散卖，选择专业的顾问公司做好定位，整体卖掉的成活率还比较大。

　　世茂在高端住宅领域非常成功，但它目前的商业并没有优异表现，主要还是以酒店为主，只在上海有商业项目，总体说来缺乏商业地产操作能力。建议与酒店配合，针对这部分消费人群做小体量的高端商业。

　　朱友军

　　汉博投资集团董事长

　　旗下北京主要操盘项目：

　　北京市西单大悦城

　　北京首地·大峡谷

　　北京中粮朝北大悦城项目

　　北京学院路商业项目