关键词：黄金期

　　张卫克：现在的市场处于短期调整，房地产黄金时期已过去，进入阶段性“窒息”。2003年，北京有近6000家房地产企业，现在剩下600家，而手中有地的企业也就300家，北京地产商可能90%都倒掉了。房地产从高利润行业变成了一个普通行业，但从长期上看，行业前景是没问题的。

　　其实政府对房地产的宏观调控一直没“踩对点”，在去年房价猛涨的时候出台调控政策，应该早在2005年实行，这样就能避免出现2006年~2007年不正常高点；而现在应该实行扶持政策，因为高点之后，房地产会在今后两年进入下行空间，这时再出台抑制政策，只会让行业正常发展受限制。房地产对金融、建材、家居等行业的拉动作用明显，我认为房地产每产生1元钱，对周边行业的拉动将是10元。因此，房地产行业的萎缩，对中国经济不是好事。

　　肖志刚：面对2006年~2007年的市场，很少有人能理智地判断并理智地行动，不少开发商被乐观的市场形势所迷惑，开发之前没有作细致的调研和准确的项目定位，以为只要项目推出来就能被市场消化。

　　其实去年很多购房者，都是在2007年5月前从股市获利，转而投资楼市。这部分人为新兴的中产阶层，是中高端楼市的主力消费者。而受到今年股市基本面惨淡的影响，这部分人群已无资金轻易投资买房，因此很多针对这类人群定位的中高端项目项目销售不力，而那些定位普通消费者的低价项目以及针对高端人群的别墅类项目，受观望影响其实不大。

　　所以说北京楼市的需求依然存在甚至旺盛，开发商对市场的调研不够深入，导致产品定位偏差，出现滞销。

　　 茶博士点评：不少人把前两年作为地产行业的“黄金期”，表现为房价高涨，所有项目都好卖，但这所谓“黄金期”是不正常的，开发商、消费者的表现都属于“非理性”。对于一个正常的行业而言，这样的黄金期越短越好，当价格回归价值，利润趋于合理，项目适应需求，开发商正视市场，房地产行业才能长远发展。所以开发商们不必为黄金期的过去而惋惜，展现企业实力与能力的机会已经摆在了大家的面前。

　　关键词：土地

　　陈云峰：我在明天地产负责拿地业务，发现北京的土地供应依然紧张，而外地土地市场前景广阔。在外地，即使大规模地块，用四五亿资金即可拿下；但在北京，没有十几亿资金是拿不到地的。可见在北京作项目对资金的要求有多高。所以不少开发企业为了有充足的资金拿地、开发，都采用“弃卒保车”做法：即如果手头有4块土地，卖掉其中一块，以回收资金保证其他3块土地的正常开发。

　　张卫克：2005年市场形势好时，我们闭着眼拿地，去年也开始部分卖地，保证开发资金。二三线城市土地市场虽然广阔，但开发风险也大。我较早在济南作项目，一年就卖了几套房，而北京虽有观望，但需求依然稳定，这是开发企业扎堆北京的原因之一。

　　当下很多土地都不是可开发用地，因为不少“8·31”遗留地块和城市中心地块都因为拆迁问题迟迟无法入市。以往由开发商解决拆迁问题，积极性很高，土地由生变熟的时间很短，但现在拆迁由政府执行，土地入市的周期变长，北京土地供应也随之缩减。

　　肖志刚：如今土地价格太高，开发商轻易不敢接盘。房价定高了，市场不接受，价格让市场接受了，利润又不够，所以去年7月至9月份大量高价拿地的企业今年会很难受，动作越大的企业目前的情况越困难。而去年经营比较保守，手里有一定现金可供周转的企业，今年日子会好些。

　　 茶博士点评：地产行业对资金的需求太大，一方面表现在拿地上，如张卫克所言，一个项目耗资10亿，启动需要2亿~3亿，其余靠销售回款支付，一旦销售不畅，开发商就只能靠卖地维生。所以当土地价格居高不下，开发商资金流紧张时，市场就会出现低土地供给，低项目供应的状态，而这种状况极有可能持续到明年。

录音整理/陆经强  摄影/ 陆经强