楼市地理之立水桥区域

　　立水桥没有出过“地王”，也没有拍出过“天价地”，但是立水桥区域之于京城楼市有着非同一般的意义：如今的楼市板块中，它就像曾经分隔“关内”与“关外”的山海关一样，立水桥以南属于奥北，而立水桥区域以北，则就出了城八区、属于关外了……

　　在诸多楼市板块中，便捷的交通让立水桥有成为后来居上的“大集镇”的潜质，如今，紧邻着城铁立水桥站周边的众多小户型项目如东方郁金香、华发颐园等，吸引了大批购房者的关注。在“房价虚高”的质疑声和“楼市观望”的大环境下，立水桥又一精装小户型项目——龙德紫金将于６月中旬入市，据记者获得的消息，均价将不会过万。一场关于小户型的短兵相接已箭在弦上。

　　立水桥 楼市山海关  鏖战小户型

　　●现场直击

　　与各大炙热的商品房市场板块如朝青、百子湾等比起来，立水桥区域有点“祖上三代都是贫农”的感觉。这也难怪，位于昌平与朝阳交接的区域，时至今日依然难掩曾经的城乡结合部气息：出了城铁站，迎面就是一溜儿煎饼果子摊，路边是拆了一半的简易活动板房，大货车隆隆地从身边驶过、给你留下一脸的尘土……这样的描写不是诟病，这是一个新兴的区域，基础配套正在完善之中，呼啸而过的城铁，可以让我们预计到区域的完善速度。

　　其实对于区域升级带动作用最大的，莫过于位于城铁站东北的龙德广场，周边项目的开发商都非常认同这一点。家乐福、百安居、翠微百货、万达影城已相继开业，让周边的居民众多的生活、购物、休闲娱乐需求可以一站满足。加上位于龙德广场南边、先期开业的东方明珠，使“立水桥商圈”的字眼开始见诸报端。

　　项目的分布上非常均匀，让人猜测城铁站的选择地点是不是这几家开发商互相妥协的结果。以立水桥城铁站为中心，西北是东亚奥北和以高层板楼为主的北京北；东北位置是立水桥的标志性建筑龙德广场以及即将开盘的精装小户型项目龙德紫金；东南是同样主打小户型的东方郁金香以及新近推出１０６号楼的公园２００８；西南则是老盘国美第一城。在距离城铁的远近上都是半斤八两，需要比较的仅仅是价格和品质。

　　●产品结构  万元精装小户型扎堆

　　据龙德紫金营销总监刘卫国介绍，立水桥区域以双轨道的便捷交通为最大卖点，而最看重这一点的莫过于工作不久的上班一族。所以针对这部分购房者，开发商不约而同地选择了主打小户型：区域内面积36、70、90、100平方米的户型居多，户型设计精细，面积小但功能齐全，不仅从总价上充分考虑年轻人的购买实力，而且符合城市青年独居、丁克族以及过渡性购房者的需求。

　　目前在售的小户型公寓东方郁金香，主力户型为 36~70平方米，均价１２５００元/平方米，2009年8月30日入住。策划经理吴晶透露，购买一居室可获得一次性付款8.8折、贷款9折的优惠。还有位于立水桥南站、目前正在主推酒店式公寓的华发颐园，户型面积为59.5平方米左右，均价为１７０００元／平方米。比较已经售罄的东亚奥北中心和旭辉奥都，可以看出小户型在这个区域是比较符合市场需求的。

　　购买小户型的多为年轻人，位于立水桥站东北的龙德紫金则是专为追求品质生活的人群所打造。据营销总监刘卫国介绍，项目预计将于6月中旬开盘，户型以40~60平方米的精装小户型为主，共９４０套，2008年年底入住，开盘价格待定。虽然价格暂时没有对外公布，但据记者的可靠消息，总体均价应该控制在１００００元／平方米以下，比较周边项目的定价，这个价格对市场还是非常有冲击力的。

　　当然，立水桥也并不是为小户型所垄断，北京北项目1、2号楼还未开盘，均为20层板塔结合，一梯两户或一梯四户。户型面积55平方米一居至110平方米三居。公园2008新开盘户型为一居面积为65~152平方米的一、二、三居，均价13000元/平方米，目前9.5折促销。相比较去年年底15800元/平方米的均价，或者购房者可以欣慰的说一句：观望终究没有白观望。

　　记者手记

　　根据奥运经济“前7后3”的周期性特征：奥运申办成功至开幕前期为筹备阶段的前7年，是对经济带动最为强劲的，奥运后3年的利好则是一个热度消退的尾巴。亚奥区域无疑是获益最多的地区，房产行业已经坐享了“前7”的利益，说白了，以奥运为噱头的房产投资炒作，就此而止。

　　还有一个事应该提醒一下，立水桥区域的小户型公寓项目有不少为商业立项或者是综合立项，产权为40年或50年。而购买小户型房子的购房者又大多为第一次置业的年轻人，经常听到他们的抱怨某项目：“50%首付太高，30%或者40%应该会很有竞争力……”“ 产权只有40年，人家产权70年，将近一半，价格应该也便宜一半……”这些问题应该够让开发商抓狂。但是对于购房者来说，商业立项将近贵一倍的水电费以及未知的物业税，都是应该考虑的成本。

本报记者  孔凡荣/陆经强