70/90政策限制

　　70/90政策限制了开发的户型面积，而花园洋房属于中间的改善型产品，不能用一次置业的面积标准来衡量，正处于事业上升期的客户群更多需要稍大面积的住宅，因此90平方米对于此类产品来讲面积偏小，与需求不是很吻合。

　　土地成本的挤兑

　　北京的“外扩运动”相当迅速。韩涛说：“原来花园洋房产品大多集中在五环附近，这个位置既满足了购房人第一居所的要求，土地成本又满足了开发商的要求。而今天随着城市的外延，土地成本不断增加，花园洋房只能被挤兑到五环外，甚至是六环外，而如此又与购房人第一居所的愿望相悖，在土地成本和位置要求的双面挤兑下，花园洋房的处境越来越尴尬。”

　　建筑设计的限制

　　“北方的气候和环境条件让花园洋房的很多元素无法实现，”戴嘉宁说，“比如露台和退台的设计是花园洋房比较出彩的设计元素，而北方的风沙比较大，冬天的气候比较寒冷，露台基本失去了应有的制造小花园的功能，而变成了堆放杂物的地方，或者干脆被封上，变成了一个房间。”他认为，北方的气候也限制了花园洋房的繁衍，实现真正意义上的花园洋房很难。

　　How——70/90后花园洋房如何“求生”

　　容积率越来越高，户型面积严格受限，在此背景的苛求下，花园洋房未来的生存之路将是如何的？从目前市场上即将推出的产品来看，花园洋房的未来有三条道路可通行。

　　道路一：注重整体的“均好性”，也就是把社区整体的居住密度平均，把社区景观也平均，平摊的结果是可以让社区内每个小区域的容积率相当，每个户型的景观资源的占有也相当。如此的缺点是，因为90平方米以下的户型平摊到了更多的景观资源，所以无法突出少数大户型的优势。

　　道路二：拉大产品的差异化，也就是在政策和容积率的限制下，把大户型部分做到极致，让其得到最好的资源，突出花园洋房的优势，而另外的部分在资源上做弱化处理。产品两级分化的结果是，将面对不同的两类购房群体，一部分是改善型购房人，一类是一次温饱型置业人群。

　　金色·漫香林

　　位置：亦庄开发区亦庄镇三羊居住区

　　均价：约12000元/平方米

　　开发商：北京金融街奕兴置业有限公司

　　情况介绍：社区整体容积率1.2，属于70/90政策后的项目，以88平方米两居为主力户型，配有140平方米的花厅洋房，预计2008年6月开盘销售，2009年7月前入住。

　　点评

　　金色漫香林在社区整体规划上是下了大工夫的，因为控制了社区整体的楼房高度，因此“天际线”比较舒服，没有压迫感。而且因为强调了社区的均好性，所以社区整体舒适度较高，在整体规划感觉上又较强的低密度花园洋房的感觉。

　　从户型上来说，金色漫香林把所有88平方米的两居都做成了通透的户型，这在70/90政策后社区户型的排布上是个难题，而漫香林解决了，是很难得的。而且两居的客厅和主卧的面宽尺度也控制的很好，达到了3.6米到4米。这样整个户型南向的空间都非常舒服。