点评项目专家

　　伟业顾问北京公司副总经理 戴嘉宁

　　北京益言堂地产服务机构执行董事 韩涛

　　面对钢筋混凝土“浇注”的城市，淹没在无尽的汽车噪音中，忍受着窗外永远灰蒙蒙的天空……不少人向往低密度的花园生活。但别墅类产品的高总价门槛又把绝大多数改善型购房人拦在了门外，于是中间产品“花园洋房”应运而生。

　　花园洋房曾经在北京楼市叱咤风云。Class，金地格林小镇，北京奥林匹克花园，亿城天筑等等，都掀起过销售狂潮，产品设计也是节节高升，愈加精致和有味道。

　　“70/90”政策的实施限制住了低密度大户型产品的产量，花园洋房也不例外，供应一度极其匮乏。而今年，几个按照“70/90”政策实施的花园洋房产品即将上市，填补了市场的空白。

　　What——什么是花园洋房？

　　“花园洋房”没有明确的界定标准，只是多年在市场上“混迹”后形成了圈内默认的定义——

　　花园洋房，首先要拥有相对比较低的容积率；

　　其次社区内的绿化率要相对较高；

　　第三是在建筑细节上要具备露台、退台、花园、飘窗等等元素；

　　最后也是最重要的是，房子要与景观存在“关系”。

　　伟业顾问北京公司副总经理戴嘉宁认为，并不是“带花园的房子”就叫花园洋房，而是房子要与景观存在互动，这也就决定了花园洋房占据景观资源比较多。

　　北京益言堂地产服务机构执行董事韩涛认为，因为密度和景观的限定，花园洋房一般出现在近郊，或者城乡结合部，产品外观也大多具备丰富的元素，简单的四、五层板楼绝对不能称为花园洋房。

　　Why——花园洋房为什么稀缺？

　　北京孕育花园洋房的氧气非常稀薄。造成北京“花园洋房”供应匮乏的原因有四：

　　容积率越来越高

　　戴嘉宁认为，北京批复土地的容积率越来越高，低密度的产品几乎得不到生长空间，而少数可以把容积率降下来的土地，开发商又比较愿意追求高利润的产品，比如联排或者叠拼别墅，所以造成花园洋房的生长空间逐渐萎缩。