调控

　　精品：国家持续出台针对房地产行业的土地及金融政策，是否对行业发展造成不利影响？

　　卢明：国家出台这些政策不是要严控房地产企业，或者是遏制房地产发展，而是要控制房产发展速度。其实房地产行业的大涨或大跌都是政府不希望看到的。在中国，房地产崩盘必将造成金融行业崩盘，因为我国的金融担保制度都是以固定资产做抵押作为基础的，一旦房地产行业崩盘，造成固定资产大规模贬值，金融行业也会随之出现危机。

　　今年首先是控制发展速度，在下半年会逐渐回稳，期间可能会有新调控政策出台，但大方向不会改变。首先是中国经济发展没有出现问题，虽然CPI（消费者物价指数）偏高，但中国经济发展的总体趋势没变；其次中国的城市化进程在继续，让农村人口进入城市后，必将产生大量的住房需求；再次是人民币短期内升值趋势不会变，促使境外资本继续看好中国地产发展；最后是目前中国除了楼市和股市外没有更好的投资渠道。这些因素综合在一起，可以看清房地产发展的长远趋势不会变。

　　罗迪：其实一些二三线城市的房地产发展是比较健康的。从房价角度看，这些城市的房价水平基本都是正常建设成本加上20％～30%的利润。从购房者角度看，我们在银川有个项目，那里的购房者宁愿借钱，也要凑齐5成首付或全款买房，因为他们不愿负担过高的房贷。所以提高贷款首付的政策，对二线城市购房者影响不大。

　　回暖

　　精品：从目前的情况看，政府的调控起到了相当的作用，是否还有后续政策出台？

　　殷则环：其实政府不希望房地产行业垮掉，在年初拐点论风行的时候，是住宅与城乡建设部负责人首先声明房地产行业没有拐点，而且在温总理的政府报告里也不谈拐点。就控制开发贷款的情况而言，现在除北京、上海等一线城市外，其他二线城市其实已经在放宽，甚至在利息、额度等方面可以说得上很优越。

　　卢明：其实去年的相关政策主要针对京沪广深等一线城市房价的不正常上涨，但政府没想到波及的范围会如此之大，影响会如此之广。现在很多地方政府的发展建设资金主要来源于土地出让收入，观望让很多企业调整今年的拿地计划，造成土地市场不活跃，让一些地方政府也颇感焦虑。所以从城市发展的角度看，政府会像股市接近低点时那样，出台利好政策救市，现在看来，平均每年5％～10%的增长幅度是政府可以接受的。

　　需求

　　精品：从需求的角度看，下半年楼市是否会有集中释放？

　　罗迪：楼市的长期观望并不是说需求量减少，而是把需求往后延。北京楼市的刚性需求大致可分为4类：第一类是在人才市场放开后，较早进入北京创业的外地人，他们经过6～7年的积累，已经完成第一次置业，但户型较小或位置较远，现在有升级置业的需求；第二类是更为年轻的外地人，为结婚需求购房。现在很多企业外地员工比例占到70%，他们存够了30万元左右的基本首付，有部分选择在远郊置业，更多的则通过各种融资渠道（如家族借款），等待时机在市区购房；第三类是中产阶层，他们目前的居住条件较好，处于观望阶段，不急于购房，但并不是没有购买能力和购买需求；第四类是外地购房人，之前我在东北调研时发现，当地有购买力的人都有北京情结，有的为解决子女教育问题在北京买房，没有子女的也希望在北京买房。说北京是北方人的购房中心毫不夸张。

　　后奥运

　　精品：奥运后之后，北京地产将呈现怎样的走势？

　　卢明：奥运会3800亿元的市政投入，对北京楼市的影响始终是正面的。根据日本、韩国等亚洲高人口国家的奥运会后楼市涨幅来看，东京和首尔的涨幅都较大，尤其是首尔达到3倍以上。即使在人口稀少的悉尼，房价涨幅也在30%左右。所以对那些住房有刚性需求的购房者而言，当下也许是买房的好时机，因为观望和政策调控让很多项目都给出了较大的折扣幅度。

　　而在奥运会之后，当去年高价拿地的项目以及8·31中那些高拆迁成本地块入市之后，开发商是不可能赔钱卖房的。可以简单算笔账，去年市区地块的土地成本在1.1万～1.3万元/平方米，加上5000元/平方米的建安成本，以及适当的利润，房价基本在2万元/平方米左右。

录音整理/陆经强　摄影/王瑾