议题背景

　　不久前恒大地产IPO失败，导致企业资金链紧绷，差点成了第二个顺驰；去年高价拿地和今年长期观望造成回款不力，让不少企业入不敷出，“缺钱吗？”成了开发商的接头暗号；甚至有传闻说一些南方开发商“穷”到借高利贷来维持企业正常运作的地步。总之开发商“钱紧”代替楼市发展“前景”已经成为不争的事实。

　　在资金压力下，开发商将呈现怎样的生存状态？在宏观层面，美国次贷危机对中国金融有何影响？这种影响是否会蔓延到楼市？今年以来的观望是因为楼市购买需求不再如以前强烈，还是因为这些需求被各种因素抑制？北京楼市的刚性需求到底有多大？奥运会之后购买需求是否会有一轮爆发性释放？未来楼市价格的底线在哪里？

　　针对这些焦点话题，我们特邀开发商、代理行、广告公司和媒体代表齐聚精品沙龙，大话后奥运楼市走向。

　　本期嘉宾

　　卢明 北京万达房地产开发公司常务副总经理

　　殷则环 中原地产华北区域项目执行董事

　　罗迪 北京风致飞扬广告有限公司总经理

　　杨熙 新浪网房产频道主编

　　观望

　　精品：这次观望是否会压断开发商的资金链？

　　殷则环：可以说从去年下半年观望期开始后，多数开发商都受了或大或小的影响。

　　这其中，资金链最困难的，是去年当地价高涨时，在全国拿地过多的大型开发商。观望让销售回款不如拿地时预期的顺利，使开发商的现金流都出现些问题。对于一些在去年捂盘、等待房价高点的中小开发商，由于错过了开盘时机，企业现金流也有相当压力。而在去年按照正常节奏买地卖房的中小开发商，资金流比较正常，压力不大。

　　从受观望影响的区域看，广深楼市最为惨烈，京沪相对较轻。由于广州、深圳70％～80%的房源集中在少数几家开发商手里，一旦万科带头降价，其他企业不得不跟进，所以广深楼市的跌幅比较明显。

　　这次观望比我预判的时间要长，潘石屹之前说100天内楼市将有剧变，时间也说短了，现在看来应该是半年左右比较正确。但观望期不能待续太长时间。对于开发商来说，短时间观望造成的资金链紧张还可以承受，但如果市场观望时间过长，会造成销售回款困难，企业的预期和实际有偏差，资金链很可能会断掉。对于消费者来说，观望之后集中爆发很可能造成需求突然放量，届时房价更是水涨船高。从目前来看，观望之后一些项目会让价格适度回落，促进销售以解决资金流问题，但之后基于土地价格、建安成本的增长，房价依然会保持适度的上涨。

　　次贷

　　精品：这次观望时间之长，是很多企业没有预见到的，在观望影响下，中国是否会出现类似美国次贷危机的情况？

　　杨熙：美国次贷简单的说，是购房人没钱买房，银行给它提供低首付甚至零首付购房贷款，购房人没钱装修，银行为他提供装修贷款，而后银行再把这些贷款，做成资金包，投入资本市场再融资，以求化解风险。银行把钱贷给没有还债能力的人，因此一旦出现危机，金融机构就受到全线影响，产生金融危机。而中国的情况不同，购房贷款首付的提高在很大程度上预防了风险。

　　殷则环：美国次贷危机对中国楼市的影响很小。中国对于金融风险的认识主要来自于香港1997年的金融风暴。当时一套房产市场价值在800万港币，但购房者的银行负债可能是1000万元，房屋价值抵不上贷款，所以有了负资产。但中国的情况不同，现在房价在不断上涨，房产价值高于银行贷款，不存在负资产问题。不过2006～2007年房价跳跃性上涨的情况也不正常，政府就是意识到这方面隐藏风险，所以做出了提高首付等一系列政策，以确保房地产行业的平稳发展，规避金融风险。