疯狂后的分化

　　2007年，王吉众操盘北京亦庄北岸项目，正值北京楼市价格飙升，形势大好，三合慧谷集团也曾一度动心，试图在北京多拿几块地。但发生在广州上筑的一件事，让王吉众开始对市场走势重新判断。

　　“海南楼市泡沫原因在于资金对地产的过度炒作，去年的广深楼市炒作风不比海南逊色。”在广深多年的开发经历让王吉众对炒作风有清醒的认识，“当时一家二手房中介公司，跑来说要和我们合作，愿意出5000万元包销我们投资的广州上筑的商铺。他们哪来这些钱？用的当然是客户的房款。中介公司敢挪用客户资金来炒楼，可见广深楼市的泡沫到了怎样的程度？”不久后的中天置业事件，让深圳楼市一夜崩盘，证实了王吉众的判断。由于集团的严谨策略，使在风口浪尖上的广州上筑得以安全着陆，在短时间内成功售罄。

　　“地产界在这场风波中的分化，一是表现在区域特点上，一是表现在经营能力上，通过此次调整，必将有一批企业遭到淘汰。”王吉众认为，北京地产的形势长期向好，投机成分不高，此时地产公司打折让利，购房人可以果断出手。

　　现金为王的铁律

　　高昂的土地价格，飙升的房价和购房者近乎盲目的买房热情，加上在广深区域的操盘经验，王吉众认为，2008年上半年，中国楼市必将面临新一轮调控。

　　“去年的北京楼市让我想起了金融风暴前的香港，面粉比面包还贵，肯定是不正常的。我们预计今年上半年肯定会有严格的调控政策出台，尤其是金融政策。”实际的结果是调控政策比王吉众预计的来得还要快还要猛。去年9月，国家调整第二套住房首付比例；10月，开始第3次调整银行贷款准备金率；12月，银行收紧开发信贷……一系列金融政策让开发商的钱袋很快瘪了下去。

　　现在缺钱成了开发商最头痛的问题。“中国房地产不成熟就体现在土地和资金的配比不合理上，很多企业以为只要有地，就不怕银行不贷款，认为只要有地就可以上市融资，忽视了资金安全。”王吉众认为，在国外“现金为王”已经成了企业运作的铁律，企业手里必须保证足够的现金流，“在香港金融风暴后存活下来的房地产企业，都是资金流掌控严格的房地产企业，比如和黄、新世界、恒基地产等，生存下来的，都是手上随时都有现金，现金流控制比较出色的企业。”

　　万科也是小企业起家

　　在王吉众看来，万科集团之所以在每次宏观调控中都能受益，是因为在面对膨胀的市场时，万科始终严守现代企业的发展规律，保持着占销售额一定比例的现金流，作为企业发展的“公积金”。

　　“2004年万科的销售额是90多亿元，在年报中提出2010年实现1000亿的销售目标，让人不敢相信。但到去年，万科已经完成销售额逾520多亿元，而业界第二名只有270亿元，差距就在这里。”

　　“万科能够从一个经营办公设备的小公司起家，发展到现在的规模，说明中小企业只要严格遵循市场规律，就一定能够做大做强。”王吉众向记者介绍，北京三合慧谷集团正沿着万科模式发展。“我们一直强调向万科学习，我们拿出占销售额一定比例的现金作为流量资金，比起那些有地但缺钱的大企业，我们的日子还算不错。”

　　“去年每出一块地，都有十几家甚至几十家企业去抢，而今年，则要少得多了，像广渠路15号地，甚至连着两次流标。”王吉众认为，充足的资金让三合慧谷在面对土地市场时显得更加从容。当亦庄北岸项目接近完工时，王吉众在京西南部重要商圈——洋桥-马家堡区域，拿下西马场一块商业用地，开发酒店式公寓项目。目前该项目已经进入规划设计阶段，预计将在今年底开盘入市。

　　“宏观调控对于中小开发商，不但不是难关，反而提供了与大企业竞争的机会，关键就看你是否有所准备。”显然，三合慧谷集团是有所准备的。继投资广州之后，凭借成都和青城根园等项目，在西南板块立足，同时，布局北京，开发亦庄北岸、西马场酒店公寓项目， 在竞争激烈的北京，占据一席之地。三合慧谷集团并没有停下脚步，而是剑指西部区域的地产领头羊板块——呼和浩特，向着全国性地产公司的目标，稳步迈进。

　　采访手记

　　和三合慧谷集团的开发风格一样，王吉众的行事风格十分低调。为准备这次采访，记者在网上竟然没有搜到一条关于他的报道，对于一位从1988年就进入地产圈的老总而言，显得有些不可思议。

　　由于早年从事财务金融的关系，王众吉的思路非常严谨，他对数字的记忆更让记者吃惊。从早年海南地产的开发数据，到2007年各家地产公司的销售业绩，他都能不假思索脱口而出。在这些数字背后，是他对地产的专研和用心。因为专研，令他对房地产走势有更准确的判断；因为用心，让他对事业的追求不是空谈。以万科为榜样的王吉众和力迅地产，必然能在风雨不断的地产界不断前行。

陆经强