黄曦：降低预期降温楼市

　　虽然房价同比去年同期还在上涨，但是环比上个月，就可以看出是在下降了。去年房地产是“三个热”：地方政府、开发商、购房者头脑都比较热。一直以来政府调控都是着力在供方，而没有调控需方。购房者对于未来的预期没有下调，就是我们所说的投资者买涨不买跌，看到房价在不断上涨，就会跟进。今年的观望在于政府在调整需方了，加大两限房、经济适应房的供应力度。加息、税率以及生活成本的提高，让投资者在需方的角度对于未来的预期不再明确。所以说这一次的观望完全不同以往，综合市场因素，实际上“拐”也“拐”不到哪儿去，“暖”也“暖”不到哪儿去。

　　精品：去年开发商面对楼盘价上涨，通常都是一副无可奉告的表情，“我就涨价，而且同样不愁卖”。而现在，开发商在提价的时候，会给你仔细算账：价格上涨源于哪些方面。二位如何评价开发商在看待“涨价”问题上前后不同的态度？

　　黄曦：CPI带动成本上涨

　　看今年的数据，房地产行业的投资和竣工面积都在下降，但相比投资，竣工面积下降得更厉害。这说明地价、建安成本价格都在上涨。而且另一方面，政府也在从需方调控需求。政府如果不加以控制，那么美国次贷危机就会在中国发生，只不过中国没有把贷款分类而已。所以中国今年严加控制贷款就是为了避免这个问题。控制房价，就要调整需方。新近上任的建设部副部长近期发表了同样观点。

　　张科：开发商需拿出爬山的态度

　　目前的确有建安成本上涨的因素，而且给了限价房项目很大冲击。去年的限价房政策是价低者拿，但是按今年建安成本的价格、以去年的预算成本招标，据我所知很多流标。资源价格一旦调整上来应该就很难下去。从现在状况来说，短期3年、5年内经济增速还是看好，关键在于现在很多房产企业能不能像爬山一样到达这个平台。

　　精品：如何看待目前市场上，一方面楼盘的促销活动接二连三，而另一边开发商又一再坚称不会降价？

　　黄曦：销售目标决定态度

　　不要过分去看待“打折促销”，实际上这就是一个做买卖的手段，要用平常心去看待这个市场。从市场角度看：有高峰就会有低谷；从开发商角度看：今年的销售任务高，就必然会多采取一些促进销售的手段。销售任务低，就不用促销。“促销”和“降价”是两个概念。同样的东西，去年1万元，今年8000元，那叫降价。所谓新开盘项目价格低于周边先期开盘楼盘价格，这个无法评判楼市是不是降价了。

　　张科：降价或许得不偿失

　　降价是要付出代价的。万科前一阵的降价需要在背后做很多工作，但是用几千万元的补偿来撬动全国十几亿元、几十亿元的销售额，算算这笔账还是值得的。降价对于开发商是一个谨慎的话题，因为一旦降价不但要补偿前期的购房者，最为重要的降价虽然或许可以卖出１０套房，但是会造成潜在购房者继续期待降价的预期，从而失去更多的客户。

　　精品：据二位的了解，目前开发商的资金链都紧张到了什么程度？

　　黄曦：大开发商口袋更空

　　目前的市场状况下，开发商的日子可能都不好过。但是这次我觉得资金链紧绷的不一定是中小开发商，而是大开发商可能会出事，尤其是去年四处拿地的那些。今年入市的楼盘项目还是前年拿到、开发的那拨土地，去年高价拿到的土地还没有入市。而今年很多地块流拍，虽然位置不是很好，但是可以明显感觉到地价已经没有那么高了。所以在２００６年和２００７年拿到地开发的项目，对于去年高价拿到地开发的项目会形成一个夹击的态势，去年高价拿地的开发商日子应该是最难受的。

　　张科：借股民扛着

　　上市公司的资金应该相对好些。因为拿地的钱都是股民出的，不像其他没上市的地产公司，从银行等金融机构借钱，成本非常高。而且上市公司拿到地之后可以不用着急资金回流，让股民来一起替他们扛着，等到区域成熟、地块周边商品房价格上来之后再进行开发。

责任编辑  孔凡荣/美术编辑 程琳