残酷的“刚性需求”

　　在关于楼市不应降价或不会降价的论据中，最常见的就是所谓刚性需求。理论上讲，刚性需求就是对价格变化不敏感或者相对不敏感的需求，比如，吃喝拉撒睡。

　　房子从某种意义上讲，也可划入刚性需求，道理很简单。但是，当房价以一种令人崩溃的速度翻番的时候，甚至翻了不止一番的时候，这种需求已经毫无刚性可言了。道理也很简单，买房人已经买不起了。总不能让买不起房的老百姓去抢吧？

　　谢国忠曾经因唱衰楼市备受责难，但他的一个观点不容忽视，就是北京的房价收入比已经严重脱离理性，国外一般是8左右，而北京已经在20以上。以东四环沿线楼盘为例，2006年卖8000元/平方米的现在敢卖20000元/平方米甚至更高，这种刚性只能是理论上的刚性。对一个买不起房子的人大谈刚性需求，是一件很残酷的事情。

　　开发商的步步为营

　　现在有不少人把房价下调对经济的伤害夸大到了耸人听闻的程度，特别是有人提出银行已经是地产的难兄难弟，可能一起死或者死的更早。

　　个人认为，目前尽管楼市出了这样那样的问题，但中国开发商的主力或者主流仍然是健康的，仍然是中国经济的支柱产业，其实不少业内的有识之士都在这一轮房价的疯涨中表达了对行业未来的隐忧。

　　经济是一个复杂的问题，尽管金融与地产之间的关系盘根错节，但我们应该相信政府调控的能力、应该相信有理性的开发商存在，更相信中国经济具备挤掉疖子、走向健康的能力。

　　在今年楼市打折潮之前，所谓业内人士对楼市的预期是稳中有升或“继续上涨”。而当王石突然抛出“拐点论”的时候，这些人又开始说楼市不会有拐点，不会降价，说王石疯了。而当因为房价严重背离理性和感性而不可避免地出现打折降价时，这些人又开始高喊打折降价只是个别楼盘，决不会是普遍现象。而当因为金融政策紧缩，开发商资金链绷紧，打折降价已成普遍的时候，这些人接着高喊降价已经到了底部，不会再降了。

　　谁又知道这些人接下来会说什么呢？但说什么还重要吗？

　　不公正的博弈

　　也许有人说，如果大家不买房，价格怎么会涨？所以，价格的上涨并不能一厢情愿地指责开发商。

　　说的对，事实的确如此，但就如股市中的“大小非解禁”一样，这种貌似公允的观点其实是居心叵测。

　　著名财经评论家叶檀就股市投资时指出，“普通投资者力量涣散，博弈成本过高。相反，有关上市公司管理层倒是可以通过随时修改规则，可以通过坚守以往的错误，来谋求既得利益。”

　　同样，让买房人团结起来不买房的博弈成本也使得楼市的博弈显失公平。由此不难看出，在买房人与开发商不公平的博弈中，谁是可能的受益者或是规则下既定的受益者。所以，当今年楼市出现观望时，缺少博弈胜算概率的买房人居然变得统一起来，这只能说明一个问题，不是买房人变聪明了，也不是买房人团结起来了，而是买房人买不起了！

　　中国楼市需要重塑理性

　　其实笔者从来都不主张楼市应该暴跌，但有限度的跌一下，跌掉压在买房人头上的达摩克利斯之剑，绝对不会对中国经济造成严重的伤害，至少不会是一场灾难。以深圳和佛山为例，这两个城市在今年1~5月楼市平均价格下调近30%，市场立刻给予了积极响应，成交量明显放大，部分区域甚至回到了去年8月的水平。

　　其实，买房人并不苛刻，而且不可能相约在楼市崩盘的那一刻抄底。如果房价回到大多数人可以承受的范围，楼市的井喷也指日可待。

　　国泰君安首席分析师张宇认为，一个成熟而有规模的企业，要遵从现金为王的规则，万科提出拐点论就是如此。但每个企业有自己的现金风险预期，理性的企业不会等闲视之，但首先，楼市要实现理性的价格规则。

　　从这个意义上说，北京乃至中国的楼市，需要有理性的开发商为市场重塑理性。当然，如果一边咬着牙死撑着说不降价，另一边又不断地打折，送物业费汽车什么的，甚至到处找钱甚至高利贷，对于这类开发商，实在找不出什么可以形容的。

翔子