4月3日，位于马家堡西路的东亚·三环中心开盘。尽管当天不是周末，但首期推出的109套30～80平方米小单元还是引来数百购房人。总价不高的MINI不动产，成为东亚集团系列产品的杀手锏，而4月的北京楼市，也因为这起开盘事件而拥有了“回暖”的想象。

　　奥运概念下的公寓市场，以及屡试不爽的小户型，成为市场企稳回暖的黄金双枪。

　　中大恒基的数据表示，4月预计开盘的项目有超过半数位于5环以内，共计21个，金泰城·丽湾后期、东阙都、凯德品元、悦园、丽水莲花、西海2008、优品国际公寓等，加上在售的长安驿、学院派等，公寓成为市场一股重要力量。

　　而小户型也将迎来巨大的放量。据亚豪机构统计数据显示，从今年已获得预售许可证的项目来看,供应的中小户型总面积为8.3万平方米，1万余套，分别占总供应量的54%和65%。

　　低总价命中置业成本

　　自2006年下半年，国务院、建设部明确了“重点发展中小套型普通商品住房”及“90平方米占70%”政策的逐步落实，中小户型产品的市场占比、供应量均有显著提高，大量小面积、低总价的房地产项目供应市场，满足了中低收入普通购房人购房需求。此外，紧凑的户型设计更强调功能性、实用性，有助引导购房人形成了理性的住房消费观念。

　　2007年10次上调存款准备金率、6次上调贷款利率导致购房成本增加、楼市交易冷清，但相对于大户型产品，中小户型产品以其低总价的优势，销售情况明显优于大户型产品。

　　商改住埋下居住隐忧

　　目前在售主打小户型的新盘和老盘大约有40个项目，其中多数小户型靠近新建或是规划中的地铁周边，其中以商业立项的住宅项目占在售小户型半数以上。

　　通过近期这些商业立项的低总价小户型项目的调查，发现他们普遍土地使用权限不足50年，并且只能办5成购房贷款，这类项目占到调查中在售小户型总数的半数以上。

　　开发商也承认，正是因为土地使用年限不多，出现商业立项住宅价格低卖的现象。

　　脚步越来越近的物业税，却给这种物业的置业者带来隐忧：传闻物业税将首先从商业和写字楼征收，无疑，商业立项的居住物业的居住成本，将随着物业税的征收而急剧放大。

　　业内声音

　　华彩国际公寓开发商北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科：

　　奥运之前和之后，在新的社会条件下，对地产品牌宣传会有促进作用。当前楼市的观望，应该说是在积蓄继续上涨的力量，预计市场的转机将在今年年底到明年。

　　北京INN和国悦府开发商东方银座控股执行董事李世濠：

　　前两年房价涨得太快，今年应该是一个合理调整，但是合理调整不等于就是“拐点”。

　　里外里国际公寓负责人表示：

　　“里外里”自开盘以来，平均日来访量为12组，维持了比较高的水平。但我们也确实感到了在客户当中的观望情绪，一些对“里外里”产品非常认可的客户由于对房价未来走势的不确定性因素而导致其迟迟不能下订，一方面怕错过了买不到，另一方面又担心房价下调。

　　珠江奥古斯塔城邦开发商珠江集团营销总监赵津：

　　小户型置业者多为第一次置业，受外部环境影响比较大，比如说媒体的引导、政策的信号等，所以目前观望情绪比较重。随着外部环境的转变，这种购房心理的变化将会起很大变化。

　　金桥国际公寓负责人表示：

　　金桥国际公寓酒店·加州水郡推出的首付21万元、现房入住、余款5年无息付清的置业计划得到了不错的反响。对开发商来说，所谓的“拐点”也是有针对性的，调整也将调整那些定位不准、价格畸高的项目。

　　上京壹世界策划总监高艳：

　　燕郊地产目前也进入一个敏感期，对于更注重品质的燕郊楼盘来说，避免价格战，寻找核心竞争力乃是当务之急。

本报记者 胡莲