2007高潮

　　第三次观望潮的心理出来混，总是要还的

　　购房者：矛盾并期待着

　　没买房的时候盼着房价跌，买了房之后又盼着房价涨，和叶天有着同样矛盾心里的大有人在。那些在这两年高价入市的购房人，有几个不被房价牵动着神经呢？

　　对于那些一直没有买房的人而言，叶天眼中的“噩耗”就变成了他们的“福音”。他们期待着这一轮的观望能让北京楼市降降温。他们的期待并非空想，楼市的种种迹象给了购房者信心。

　　有人说龙头万科开始全线打折，不亚于一次宏观调控，因为前两次观望很少看见开发商公开打折促销，而这次至少传递给购房者一个信息：开发商终于挺不住了。这时候该不该买房？不，还是再等等，买涨不买跌，看开发商还能再扛多久。为此，中国青年报曾做过一次读者调查，有63.8%的受访者表示愿意观望一两年再买房。还有34%的受访者预期房价会下降，而去年这个比例只占13.1%。

　　临床诊断：打破房价必涨迷信后的犹豫

　　在部分购房者看来，开发商的降价，更多是利用观望所做的噱头，像沸城那样先把价格提高，再打折，其实降得比例很小。即使一些真打折的项目，由于房价基数太高，折扣比例太小，买房人并没有感受到实在的优惠，打折没有吸引力。此外，还有购房者认为，奥运临近，如果开发商们不在奥运之前把房子卖掉，奥运之后的楼市就不好说了，尤其是那些打着奥运旗号的房子，等奥运过后拿什么“忽悠”人。但也有购房者担心房价会像2006年那样，在观望之后出现一轮猛涨，因此摇摆不定。

　　开发商：没钱打什么仗

　　开发商的日子也不好过。

　　笔者的朋友负责天津某项目的营销策划，他已经几天没睡个好觉了。在他项目旁边就是万科旗下的楼盘，万科一打折，他的项目立刻变得不好卖，连着三天开会研究对策，到现在还直挠头。亦庄北岸营销总监裴涛年前年后一直没闲着，带着营销团队反复对周边市场进行调查，调查的结果是项目推迟开盘，观望何时能结束，开发商也没底。

　　国华置业营销策划中心总监张军对当前情况并不乐观，他认为购房者都有买涨不买跌的心理，开发商越打折，购房者越不买账，除非折扣程度达到购房者的预期。

　　思源经纪策划副总监杜硕认为，2004年时，让手里的土地过关才是开发商的头等大事，没工夫顾及所谓的观望，而且当时北京的房价并不高，开发商有充分的信心等待观望结束。但现在的局面是银行控制了开发贷款，手中有地的公司急需回笼资金启动土地，万科打折就属于这种情况。现在北京的房价已经在高位运行，消费者的承受能力接近上限，开发商不能期待房价再上一个层级，所以才开始打折。资金是否充足，才是开发商跟观望博弈的决定因素，说白了就是没钱打什么仗？

　　临床诊断：为2007的高增长还债

　　中原地产投资顾问部总经理张坤煜认为，2004年大家预计8·31土地大限后会有一批项目入市，所以购房人都等着。结果放量不多，因此造成房价上涨。2006年的宏观调控其实主要针对上海市场，北京开发商心中不慌，所以没有项目主动打折。而这次岁末年初的观望，虽也有加息、二套房等政策因素影响，但更多是在为去年快速的上涨还债，就像吃面包，一共就这么多，前面吃得太快，后头就得省着吃。而且即使没有观望，以目前的高房价来看，项目的销售速度也会很慢。从全局角度考虑，今年房价将围绕一条水平线上下波动，在第二、第四季度将会出现小高峰，楼市的整体回暖应该会出现在2009年。

　　政府：恩威并举，稳定房价

　　在今年的政府工作报告中，有这样的描述：“生产资料价格不断上升，房地产等资产上涨过快，防止通货膨胀的任务相当艰巨”。政府认为房价上涨过快成了通货膨胀的重要因素之一。

　　今年1月，建设部副部长齐骥公开批评了房地产市场中的三种“不良”行为：一些企业热衷于开发高利润、高回报的大户型、高价位住房；少数企业违规开发，为追求利益最大化采取囤积土地、捂盘销售等手段哄抬房价；还有一些企业的经营人员公开发表不负责任的言论。“建设部会有政策来应对哄抬房价现象，以稳定房价。”

　　怎样稳定房价呢？第一条就是防止开发商囤积土地。1月7日，国务院发出《促进节约集约用地的通知》。通知要求，各地要严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20 %征收土地闲置费。

　　其次控制开发商的资金来源。对于开发商来说，光征收土地闲置费是不够的，因为经过这几年的积累，开发商有钱了。既然不缺钱，那就从源头上限制银行的开发贷，并暂缓审批开发商上市融资，限制境外资金进入楼市，在下游环节实施在工程未封顶不得办理按揭贷款，头尾一起掐，该着急了吧。

　　这两招还能扛，算你厉害，那就大量推出限价房，从产品层面挤压市场。北京市今年计划建设两限房450万平方米，供应经济适用房300万平方米，廉租房50万平方米，共800万平方米。据中原地产统计，去年北京商品房交易量约1600万平方米，今年的保障住房就占了近一半，总不能一点作用都没有吧？

　　心理分析：当然，政府也不希望房地产市场出现大波动，于是在调控市场的同时，还要帮市场一把。于是在政府工作报告中指出，要“坚持发挥政府和市场的作用”， 大家分工合作，由政府解决低收入家庭的住房保障问题，由市场解决高收入家庭的住房需求，中等收入家庭的住房则由政府和市场一并解决。

翔子