2002年4月，国土资源部下发11号令，要求所有经营性土地必须在当年７月份开始公开交易。但这一纸号令终因各种形式的“后门”而收效甚微甚至形同虚设，并直接诱发了因地产商的恐慌导致的大规模圈地运动。

　　2004年4月，国土资源部和监察部又联合发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限——2004年8月31日，《通知》明确，8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让土地的，要从严查处。还强调，2004年继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。执法监察的范围是：2004年1月1日后各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的情况；对2003年执法监察中发现但尚未处理的违规操作和违纪违法出让经营性土地问题，也要纠正和查处。

　　第一次观望潮的心理各有各的小算盘

　　政府：土地归属的再明确

　　2004年之前，开发商取得的土地基本为“协议土地”，由出让土地得来的好处，基本被地方政府和具备土地一级开发权的大型地产公司得到，而国家的收益却微乎其微。

　　2000年到2003年，土地供应量和开发量逐年递增，协议土地数量也是“与时俱进”地增长，中央政府由于土地带来的资金流失数不胜数。8·31政策与其说是对房地产市场的调控，不如说是对“土地归属问题的再明确”，以减少中央政府的财政损失，毕竟“土地”归国家所有，出让土地的所得当然也只能归国家所有。

　　心理分析：8·31大限其实是中央政府和地方政府的一场心理博弈。大限之前，协议土地的所得相当部分归地方财政所有，而2002年国土资源部的11号令，等于截流了地方政府非常可观的财政收入，于是地方政府对于11号令的执行是“睁一只眼闭一只眼”，于是才有了2004年的更为严格和严厉的8·31 大限。

　　开发商：恐慌带来的屯地热

　　以往靠“关系”拿地好像是房地产开发的“铁律”。例如一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，而后再转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利，完成空手套白狼的赚钱操作程序。还有不少进行开发的企业则玩着“土地＋资金”的游戏，在开发商获得了较大片土地后，先期交一小部分出让金，而后进行开发，回收的资金再缴纳一部分出让金，如此循环完成了资金滚动的游戏。而8·31大限显然截断“空手套白狼”的暴利，也增加了“土地＋资金”游戏的难度等级，这让以“土地”为命根的开发商陷入了恐慌，于是在8·31到来之前，纷纷投入了圈地运动中，认为拿到了土地就是抓住了救命草，才能得以摆脱被“洗掉”的厄运。

　　临床诊断：对未来没有预期的负面情绪带来了手足无措的狂躁症。

　　8·31让土地的获取难度加大，这不仅是对开发商资金实力的考验，也是对企业管理能力和运营能力的极大考验。对土地的限制，使众多实力偏弱的开发商对未来的拿地能力失去信心和良好预期，于是开始了拼命的圈地，在当时的情景下，面对购房人的观望，开发商已经无暇顾及销售层面的问题，而是全身心地投入到“抢救企业”的战斗中。

　　购房人：不明就里  隔岸观火

　　8·31也让购房人陷入了观望当中，在“买还是不买”的两难中，大多数人选择了等待。2004年市场上盛行着两股阻拦买房的风头：一是“降价说”，认为8·31即将停止的三、四手甚至四、五手土地交易，“招拍挂”可以控制土地成本，于是房价必将下降；二是供应量下降，“大限”让2004年的房源供应量降低，不少业内人士认为，大限后会有供应量的井喷，到那时再买房也不迟。于是众多购房人选择了耐心地等待和观战。

　　临床诊断：从众心理＋选择恐慌症＋信息不对称

　　其实在房地产的各方博弈中，购房人始终处于弱势群体的位置，虽然开发商叫嚣着房价上涨完全是需求太大，但是面对不断上扬的房价，购房人仍然无计可施，所以“见风使舵”和“从众行为”无疑可以在一定程度上降低购房风险，无可厚非。在未来房价走势不明确的情况下，患上选择恐慌症也在情理之中。此外，信息不对称也是致病原因之一。

　　反倒是投机买房的行为和盼涨获利心理，应该被限制和唾弃。