“卖现房并不一定会提高房价。恰恰相反，当开发商卖现房后，一级市场就和二级市场融为一体。开发商就算是手里有5000套房子的批发商，周围可能有5000个甚至更多老百姓拿出房子在卖，才能向真正的市场形态靠近，而不是像当前刨个坑、画个画就能卖房。”

　　针对当前对限价房可能演化为低品质小区、问题小区的担忧，张科认为可以通过提高限价房品质来解决。

　　“限价房可以降低单套的户型面积，但不能降低建筑品质，包括不能克扣建安成本，降低节能标准，破坏宜居基本指标，否则限价房又会成为新的建筑垃圾。”张科认为通过减少土地出让成本、降低开发商利润预期，加快限价房销售速度、提高建筑品质，使限价房成为接近于高端商品房的产品，来影响高端商品房价格，实现整体房价的平稳。

　　北京市今年计划建设750万平方米保障性住房，有业内人士指出，如果按照70～90平方米一套计算，约能提供10多万套，仍不足以满足当前的市场需求。张科则认为在把市场划分为三个层级过程中，从政府、开发商到媒体，更多地关注一级市场（一手商品房开发市场），而忽视了二级市场（存量房市场）。张科指出，在经济适用房和限价房政策中，应该把存量房市场吸纳进来，作为必要补充，用税收控制价格，用减低交易费来刺激存量房的交易。在二级市场上，政府可以成立一个机构，购买存量房而后再作为经济适用房和限价房出售、出租，实现一级二级市场联动。相比新建经济适用房和限价房，这样可以缩短开发周期，降低拆迁成本。

　　张科认为，在一个成熟的房地产市场，开发商应该将现房提供给购房者，而不是画一张美味的大饼给消费者充饥。在这样的开发理念下，华彩国际公寓首先完成了商业配套的建设，家乐福的开业让购房者看到了实实在在的产品。

　　北京的房地产市场也正在向着这一愿景发展。作为二级市场发展最慢的城市，去年存量房的交易市场量达到10万套，已经超过了一级市场。张科相信这个超越是一个里程碑，说明当前的市场形态可能会像欧美国家那样以存量房为主，向更趋于完备的市场发展。

　　精彩语录

　　关于拐点——“所有的拐点（包括暴涨和暴跌）都背离了价格的合理构成和利润的合理空间。”

　　关于楼盘打折——“为了惠及民生，打折并不是一个好办法。我认为目前的一些项目打九折都不够，打八折都算合理，因为当初土地便宜。但是打完折之后怎么办？去年高价拿的土地入市后，价格曲线是否又会形成一个直线式的上涨？”

　　关于土地出让——“政府的大宗土地出让政策，我认为是不妥的；大型房地产公司负责对某一区域的大型开发，我认为依然是不妥的。这样形成的局部垄断，问题就全来了。土地应该20万、20万一块块供应，以形成充分的竞争，让购买者能自由选择。”

　　关于万科打折——“万科的打折其实只是一个企业正常的经营行为，企业为了生存，什么都敢干。我其实挺佩服万科，该光膀子就光膀子，没什么难看不难看。”

　　关于奥运楼市——“奥运其实就是一体育节，只是我们赋予了它太多的东西。”“奥运对楼盘价值的提升存在两方面，显性方面在于对周边交通和市政设施的改善带来的提升，再有就是全世界对北京认知的提升，需要我们作相应的产品来对应这种提升。”

　　关于产品——“我们还应该关注产品自身，不要有太多的概念和噱头。包括楼书我都想做成像汽车产品说明书那样实用的东西，用现代工业支撑的体系，如果房地产能做成这样，这个市场就真正成熟了。”