地铁商业，就要把握地铁商业的特征。地铁商业有别于城市中心的繁华商业，地铁在体现交通功能的同时，如何将人流有效转化成消费力，跟地铁项目自身定位有很大关系，因此选择开店的商家也应考虑考量项目定位。

　　国瑞传媒总经理武斌认为，随着地铁商业发展，北京原来相对集中的商业格局会发生变化，地铁节点会形成区域性的商业中心。因为北京地铁人流大众化，所以地铁连通的楼层应倾向于和大众商品相匹配。比如，东方广场的地下一层和一层的业态就有一个明显的差别，地下一层和地铁连通，定位为北京年轻白领的消费地，商品价格比一层的国际名牌要便宜很多。西单地铁也是以休闲消费的77街地下商城为主要商圈。地铁作为大众交通工具，针对的人群更多是普通消费者，所以连接的商业性也要与大众消费相配合。

　　3 慎防升值提前透支

　　 虽然轨道商业对于商业来说是一块金字招牌，但也并不意味着高定价都是合理的。对于投资者而言，在选择交通轨道商业进行投资时，需要判断清楚开发商的售价是否已透支了项目未来几年的升值空间。

　　位于亚奥核心区域、紧邻地铁5号线的易生活广场招商负责人李荣丽指出，地铁5号线正式开通之后，与住宅大幅上涨不同的是，沿线商铺虽然普遍涨价，但并未如住宅般的迅速火热，多数项目租金仅微幅上升。之所以出现这种状况是因为地铁开通之前，众多散售、散租项目的售价、租金已提前上涨，预支了地铁利好，有些个人投资者甚至在一年前就已把租金调高至地铁开通后的水平，已经令很多商家投资者望而却步。

　　4 循序渐进放眼量

　　事实上，轨道线路的开通对于商业的影响并不像住宅那般立竿见影。轨道开通可以立刻方便居民的出行，所以住宅价格飞涨尚在情理之中，但是对于商业来说，商圈并不是随着轨道的通车就可以随即形成。

　　所以对于投资轨道商业、尤其是商业氛围不太成熟区域的投资者来说，过快的投资回报预期是不可取的，在投资之初就应该考虑到这点。轨道对于周边商业气氛的影响是循序渐进的，短期难以显现轨道效应。轨道交通对于沿线商铺影响可分为三个阶段：一是在半年到1年内，老商圈的商铺出租率会有明显抬升，从而间接影响租金波动；二是1～3年内，沿线周边开始有新兴商圈的雏形；三是3年之后，投资者开始关注轨道周边的商铺，商铺的出租率和租金都开始呈上升趋势。

　　5 避免相邻站点同质化

　　 随着北京城市的扩张和轨道交通的建设，张家鹏认为传统商业区正在随着轨道交通的延伸进行裂变和重新布局，逐步衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商业中心。

　　 但同时，他也指出，由于轨道交通客流以大众客流为主，因此商业项目的定位相比较传统的商圈会有局限。“轨道商业应该把对象定位在相对年轻的消费人群，同时在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间不长的问题，所以业态选择面较窄。而且无论是投资者还是商家，在选择项目的时候，要考虑相邻两个站点的业态，尽量避免与两个相邻站点同质化竞争。

　　还有一点应该提醒到的是，位于城市外围轨道站点的地铁商业往往会面临这样的问题：轨道交通开通前期，便捷的交通条件可能拉动区域内的消费者去传统商圈消费，而不是选择就近购物，地铁商业面临的短期经营压力会很大，所以选择城市边缘轨道站点的投资者和商家要提前考虑到这点，如果需要尽快回流资金应尽量避免选择外围边缘站点。

　　地铁商业灰色案例

　　 并不是每一个与地铁相连的商业项目都可以高枕无忧。位于西单南大街的北京时代广场，2002年最初始定位于青春时尚，2004年转为以女性时尚为主的LCX时尚时代百货，却始终人气不旺、商家难以为继。最终在2005年将定位重新调整为走高端路线的美美时代百货。而位于东直门的银座MALL，其前身银座百货在香港铁路有限公司接手之前也一直处于亏损状态，在港铁公司接手重新定位、调整后才完成了成功转型。

孔凡荣/文并摄