22万平方米新盘入市 “鲶鱼效应”打破东四环竞争格局

　　进入2007年下半年，京城楼市的龙头板块——东四环陷入一定程度的沉寂，在相当长时间内，没有新盘入市，城区土地的稀缺性在东四环表露无遗。

　　进入岁末，东四环却逐渐活跃起来。据悉，近日位于百子湾的22万平方米新盘美利山即将开盘，其全方位升级的产品品质，给东四环南段带来了不小的市场冲击。

　　从方庄到亚运村，从“三山两河”到东四环，北京富人区的演变，在短短十几年间重演了国外大都会上百年发生的故事。

　　高档住宅区林立，商业中心不断涌现，从2002年通车算起，短短5年时间，东四环以创造奇迹的“北京速度”，翻天覆地慨而慷，充满魅力的城市大道触手可及。

　　几乎没有一个富人区是规划的结果，而是随着时间的推移逐渐发展成熟起来的；每个富人区都有自己的标准和气质。在纽约，这是中央公园为核心的东区气质；在北京，这是曾经的仓库工厂基础上建立起来的动感轴线——东四环。

　　高品质居住带浮出水面

　　在售住宅项目16个，规划总建筑面积近1000万平方米，几乎全部是高档住宅，在这些枯燥的数字背后，是东四环日益丰满的都会图景。

　　东四环居住区域的形成和其便捷的交通及紧靠CBD有着最为直接的关系。交通优势是东四环区域最为突出的特点，尤其是随着东四环区域周边其他道路网线的改善，东四环整体的居住环境得以快速提升。

　　据了解，东四环沿线区域的住宅全部为售价超过15000元/平方米的高档住宅，价格是最直观的工具，而随着这些高端项目的逐次入住，东四环的夜色将成为北京最具都会气质的一大亮点。

　　“来自我们的统计数据显示，目前选择在东部置业的人群首选区域为东四环沿线。”来自伟业的数据显示，从人们的共识来看，东四环沿线的住宅所形成的带状高品质居住价值带已经约定俗成。

　　抹平“价值洼地”东四环南段抢班夺权

　　12月，位于东四环南段的美利山将要开始入市销售，该项目规划总建筑面积22万平方米，是目前东四环沿线新入市住宅中体量最大的项目。业内人士认为，这个项目的面世，正式标志着东四环南段整体价值感发生质变。

　　业内曾广泛流传“价值洼地”的说法——东四环南段在价格上低于朝青板块为代表的北段，形成了一个“价值洼地”。这种现状的出现有多种原因，但这个“价值洼地”一旦被抹平，这个过程将蕴藏巨大的机会。

　　记者调查采访中发现，东四环北段的朝阳公园居住区是北京均价最早突破2万元/平方米的区域。而朝青板块，更是凭借几个大盘的集体造势，成为京城楼市的领涨板块。

　　而以百子湾为代表的东四环南段，则摆出了一副后来居上的架势。“宜居东南”已成为近两年来京城购房置业的热点，尤其是以沿海赛洛城、美利山等项目为代表的百子湾板块的兴起，更为东南四环楼市的热度飙升起到了强劲的催化作用。

　　据记者所了解，美利山采取的是低开高走的销售模式，初步将以13000元～16000元/平方米的价格入市。“据我所知，这个项目性价比非常高，产品品质在东四环南段处于领先地位，美利山的出现将带动东四环南段住宅项目向北段看齐。”一位在东四环南段开发项目的开发商这样告诉记者。他预测，2008年下半年，东四环南北段之间的居住价值将接近，两个区域之间的价值洼地将被逐渐填平。

　　美利山入市带来“鲶鱼效应”

　　有业内人士接受记者采访时指出，东四环南段虽然开发的住宅项目数量也不少，但如同美利山这样可以提升区域品质的项目则较少。美利山入市显然给这个区域带来了新的高度，并对区域形象进行了新的定位，如果区域内楼盘不能及时进行产品升级，则可能跟不上区域的开发节奏——这就是一个强势项目带来的“鲶鱼效应”。

　　业内分析人士指出，在美利山项目高品质入市的客观情况下，其他比如沿海赛洛城、华侨城、山水文园等东四环南段的项目必将暗自较量，都从产品规划、园林设计、建筑风格、社区配套上细下功夫，使东四环南段整体进入高举高打的全新时代。

　　目前CBD进入成熟期，产业聚集效应日益明显，带来区域大量高端置业人群，东四环南段沿线的高档大盘是最大的受益者。“两广路、西大望路、大郊亭路等道路全面扩建，交通正在进一步升级，使得大量高端商务人士对东南四环楼市形成了巨大的潜在需求。”美利山项目负责人告诉记者，高端商务购买人群对产品的品质相当挑剔。

　　搭乘东四环南段价值飙升的末班车，成为很多有远见的买房人心照不宣的选择。

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