４．４％，５月份的ＣＰＩ创下了几年来的新高，也逼近了５％的警戒线。
这是个股市泛绿的时节，但物价泛红，房价同样泛红，表象似乎很清楚，不过是正相关或是负相关的问题，但实质如何呢？房价与物价之间是什么样的关系，物价上涨是否就一定意味着房价的攀升？显然，对于普通购房人，这些经济学范畴的学术理论显然高深莫测，为帮助大家解其困惑，记者分头采访了经济学专家和仲量联行、华高莱斯、伟业、中原等房地产业内的研究人士，请他们指点迷津——
与ＣＰＩ同步 房价涨并快乐着
什么是物价？定义中的物价包含居民消费价格指数、原材料指数等多个方面，而房价依照目前的归纳方式，是居民消费价格指数的组成部分。经济学家眼里，物价上涨，表明经济趋热，投资增多，这些热度也可能已经或即将出现在房地产行业，从而带动房价波动，反之，房价的变化也会促使物价产生波动，两者在理论上是正相关的。
这里首先要提一个近来频频见诸媒体的“新词” ＣＰＩ，也就是居民消费价格指数，我国ＣＰＩ指数已经连续１６个月为正，４月份ＣＰＩ指数高达３．８％，５月份更是到了临近警戒线的４．４％。老百姓可以很直观的发现，一块多一斤的鸡蛋、四五块一斤的瘦肉是买不到了。国家统计局资料显示，２００４年１至４月份，我国社会消费品零售总额实现１６８３２．４亿元，同比增长１１．３％。由于物价上涨的影响，２００４年前４个月，社会消费品零售增速比２００３年同期加快２．４个百分点。但这并不意味着消费的迅速增长，从实际增长速度看，今年１至４月份，社会消费品零售总额实际增长９．４％，比２００３年同期实际增长速度９．１％，只快了０．３个百分点，况且，去年同期的消费还受到了ＳＡＲＳ的影响。
究竟ＣＰＩ的增长是如何造就的呢？以今年４月份ＣＰＩ同比上涨３．８％为例，其中食品价格上涨了１０．２％；衣着类价格下降１．３％；家庭设备用品及维修服务价格下降１．６％；医疗保健及个人用品类价格下降０．２％；交通和通信类价格下降１．６％；娱乐教育文化用品及服务类价格上涨０．９％；居住类价格上涨３．８％；服务项目价格上涨２．１％。对于多数行业，原材料、燃料、动力等生产资料价格纷纷猛涨，成品的价格却不升反降，行业自然是叫苦不迭，生产能力过剩也不可避免；与此形成鲜明对比的是，房地产行业却显得一枝独秀，居住类价格与ＣＰＩ同步增长，的确令地产商们欢欣鼓舞。
为什么房子会成了食品外增长最猛的环节呢？虽然倍受“调控”，但房价却是一路看涨，着实令人有些费解。
物价上涨 房地产“功不可没”
不久前，著名金融学家，中国社会科学院金融研究所金融研究室主任易宪容博士发表文章，认为中国近期的投资过热是由房地产业盲目扩张造成。他认为，近两年来，中国的固定资产投资的迅速增长、信贷的超高速增长、个人消费的增长都归因于房地产市场的盲目扩张。房地产的盲目扩张，必然会拉动上下游产业的投资增长。如钢铁、水泥、电解铝等快速增长都是房地产扩张拉动的结果，而钢铁、水泥、电解铝等又会造成电力、燃料、运输等方面的紧张，由此造成了原材料和能源价格上涨。由于生产要素价格大幅上涨，ＣＰＩ也一定随之上涨，由此，整个价格指数也必然走高。
因此，国家才从土地和金融两方面对房地产行业进行调控，但事实是，宏观调控对于房地产业的效果并不很直接，也不明显。专家认为，这一方面是由于新的土地政策造成了短期的土地资源缺乏，导致了地价上涨，另一个主因是由于贷币政策对该产业的反映要通过多种间接的方式才能传导到房地产业，有一定的时间滞后性。
但如今，ＣＰＩ涨幅到了４．４％，而５％的张幅一直是被公认的央行加息与否的临界点。不久前，央行副行长吴晓灵表示，央行是否加息将视ＣＰＩ的增长状况而定，如果ＣＰＩ上涨超过５．３％的一年期贷款利率，那么央行很有可能祭起加息的大旗。加息对地产行业的影响无疑会比目前的金融调控手段更立竿见影，它意味着开发商的成本大大增加，同时购房人的利息负担也要大大加重，难怪被称为对房地产行业的“釜底抽薪”之计。
五大主因决定房价一路看涨
针对目前房地产价格一路看涨的原因，记者采访了中国社会科学院财贸所房地产研究室副研究员倪鹏飞博士，他认为目前房地产价格上涨有五大主因：
１．从宏观来看，中国的住房需求依然强劲，相当大的一部分人有改善住房的需求。而目前住房贷款的条件依然比较宽松，这也大大刺激了显示需求，但也可能会形成隐患。
２．原材料价格上涨是一个直接原因，开发商为了保持原有的利润空间，就要涨价。就北京而言，资料显示目前房地产开发平均利润达到１７．１％，应该说很高。
３．消费者购房心理是“买涨不买跌”，而开发商也利用了这一特点，现在不买很快又涨，更刺激了购买需求。
４．以上海为代表的许多城市的房价的确存在炒作因素，北京好一些，但在一定程度上也有。
５．市场寡头的存在也是导致房价上升的因素，目前，一些主要的房地产商联手垄断市场的情况是客观存在的，他们可以控制市场的价格，小开发商必然会跟风而动。今年年初北京一些重要的开发商频频提出“房价肯定要涨”，就是事实佐证。
为什么其它很多工业制成品不能随着ＣＰＩ一路看涨呢？倪鹏飞分析，这是由供需关系决定的。目前原材料价格的上涨是投资拉动的，是扩大生产导致的，但市场需求并没有扩大，这样利润空间就减小了。由于上游行业的产品不可能完全自我循环，如果消费需求一直难以扩大，当大量投资项目完成，生产能力过剩就不可避免，供大于求的局面可能会出现，这也正是许多经济学家担心的通货紧缩。
倪鹏飞认为一个健康的市场应该是充分竞争的市场，政府应当从“运动员”的角色完全推出，而目前我们的市场还做不到，其中有相当的垄断因素，因此政府还有很多工作要作。房地产市场的改变，要取决于真正市场化进程的快慢。
供需关系＆成本变更 主导目前房价
对于房价的走势，业内人士做出了如下分析。
房价主要包括以下几个部分：土地价格、建安成本、利润等，其中建安成本中又包含劳动力支出、原材料费用等。钢铁、水泥等原材料和一般居民消费品的价格上扬引起了建安成本的增加。但房价中，建安成本所占比重并不高，份额多的则是土地成本。经过多年的土地开发，北京四环内的土地所剩无几，土地价格日渐拔高，导致同一地区的房价普遍上扬，北京中原的统计报告显示，三四环之间今年一季度房价为每平方米６４５０元，比去年第四季度的每平方米５９６０元上升８．２２％，二三环之间今年一季度房价为每平方米９２８６元，比去年第四季度上升６．５６％，五环外的房价也上涨了３．６９％。
其次，房子是特殊消费品，不同于生活必须品，一旦价格上扬，有需求的买房人将延迟消费，市场出现有价无市的局面，为此，开发商不会轻易调高价格。而如果同一区域的房屋供应较大，竞争激烈，开发商更不会抬高房屋的价格，致自己于死地。
因此，业内分析人士一致认为，房价的上涨不仅受成本影响，更受市场供需状况的影响，物价的上涨很难短期内迅速波及到房价上。物价上涨产生的房屋成本增加，更多的则挤压了开发商的利润空间，在开发商利润值所能接受的范围内，房价不会就此上扬。
物价首先影响中低档住宅
借鉴国内外的实例，物价与房价之间相互影响、相互作用的关系已有所体现。早在８０年代末，由于原先蕴涵一定量的泡沫，日本的土地价格下降了一半多，导致房价下跌，影响了房地产行业的经济发展，最终导致物价出现下滑，所幸幅度不大。与此同时，中国国内的物价出现上涨，投资热度高涨，房价虚高，最终，典型区域如海南在１９９３年经济刹车后，出现了大量的烂尾楼。而１９９６年的经济软着陆，曾一度令上海的房价“软”了好几年，直到２０００年才回升。
事实表明，物价与房价之间虽然没有直接的关系，房价受物价影响相对滞后，但物价的上涨还是一定程度地影响到楼市，其中某些地区和产品的价格表现突出。业内分析人士表示，经济类或中低档次的房屋，由于房价中建安成本所占比重相对较高，利润空间薄，容易受物价上涨因素的影响，尤其是郊区物业，土地成本所占比重过低，如通州有些中低档住宅，建安成本就占了房价的５０％左右。比较而言，高端物业中，土地成本、配套、利润（风险高）占据的比值高，受物价影响程度低。相比住宅，商业物业房价中土地成本和税费比重高，受物价因素影响小。
不过，业内人士同时认为，目前北京的买房人大多用于自住，投资的比例不高，需求旺盛，物价的影响波及面不会广，程度不会很高。而上海几乎全民买房，投资买房的客户居多，物价发生的变化，将首先对这一地区的房价产生影响。专家认为，房价总体上看还是会上涨的，但绝对不像某些人所宣称的“十年之内要涨三到五倍”。房价应该与经济增长率和居民的可支配收入上涨保持同步，不应当超出。就一个城市而言，区位依然是影响房价的关键，好的地段会引发更大的需求，因此房价走势也最被看好。
朱敏 姚文争 | 
