２００４年走过了三分之一，寒冬时曾流布的种种传言在暮春时分渐渐消散，但事实究竟印证了什么？结果却依旧显得模糊。既然被列入了过热行业，地产业就必然要面对更多“限”字当头的政策，虽然落地尚待时间，但“透明”与“有序”正一步步走来，无论老百姓还是真正的开发商，谁都期盼着由此带来的“规范”。
房价：北京不随涨势
房价是涨是跌，这个话题伴随着２００４年而生，且愈演愈烈，第一季度已经过去，答案也依然显得模糊。
根据国家发展改革委、国家统计局对２５个大中城市房地产市场调查显示，一季度房屋销售价格比去年同期上涨７．７％，与去年第四季度相比，房屋销售价格上涨了２．６％。３５个大中城市中有９个城市，房屋销售价格涨幅超过了１０个百分点。
而据北京市发改委称，北京商品住宅价格总体呈下滑趋势，目前北京商品房均价为４５００元／平方米。资料显示，１９９７年北京市年的平均房价高达５４７８元／平方米，比全国平均价格高出３０００元／平方米。此后房价一直保持了平稳回落的状态，目前的商品房平均销售价格低于深圳和上海。预计至２０１０年前，北京市场每年有２０万套规模的住房需求。 同时，北京的房地产开发投资也在快速增长，去年全市房地产开发投资超过１２００亿元，因此，在需求和供给都很平稳的情况下，北京的商品住宅价格不会有大的起落，但总体趋势是下滑。
评点：上海房价疯涨，北京人在买房上再用不着羡慕上海人了，全国涨声一片，北京保持平稳，是个市场成熟的好迹象。
地价：呈现平稳趋势
上个月，土地政策的回音犹绕耳边，有关地价，也产生出了种种猜测。本月，国土资源部正式公布了国内城市地价动态监测结果，这也是我国第一次公开发布城市地价动态监测报告。监测报告认为，２００４年北京等地的地价不会出现大涨。
根据国土部的监测结果，２００４年我国城市地价将仍保持上升势头，但变化趋势平稳。２００４年，在土地供应方面，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩；而宏观经济形势持续向好，对土地的需求将会持续增加，这种供求矛盾客观上会带动土地价格的上涨。但是，从１９９９年～２００３年地价监测的情况来看，我国主要城市的地价在逐年增长的趋势下已逐渐趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。２００３年地价涨幅较大的长江三角洲地区平均地价上涨幅度只有７．４３％，基本符合当地经济发展水平和房地产市场的需求。部分高地价的城市如北京、广州、深圳等也开始理性回落。这都预示２００４年地价增长幅度不会过大，会保持在一个比较平稳的状态。
２００３年北京市各类地价增长率在３％左右，城市地价水平逐渐趋于平稳，地价变化涨幅不大，而上海市各类地价增长率为５％左右。另外，北京市一至三级住宅用地价格有所下降，降幅为７．３％～１２．２％，而四至六级的住宅用地价格则升幅较大，为１５．４％～２８．４％，高级别土地价格趋于稳定，上涨幅度低于低级别土地价格上涨。这种高级别地价趋于稳定、低级别地价上升的现象，大多数情况下是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高，不属于地价水平同质上涨。
评点：地价平稳，让开发商们少了一个涨价的重要借口，也给了百姓们一颗实实在在的定心丸，公开监测报告，是政府部门平衡百姓与商人间信息不对称的一剂良方。
挂牌交易：告别黑箱操作
本月，北京市二批公开挂牌交易的７块土地全部成功卖出，七块土地共卖得３３．４亿元。其中最惹眼的，当属丰台区的“菜户营西街１１７号住宅及配套”项目用地和怀柔区山天家园低密度项目用地起价３．８９亿元的前者经过６５轮竞价卖到了５．１２亿元后者则经过了４８轮竞价，卖到了４．８４亿元。不过这只是住宅用地，卖价最高地还是朝阳区广渠路１５号地区公建，配套设施（原北京化工厂等单位）用地，经过２５８轮竞价，卖到了１８．２亿元。
北京市房管局称，今年上市土地将是去年的８倍，将有７０００公顷的土地供应计划，其中有４０００公顷土地启动储备计划，可以上市交易的土地约有２０００公顷。而去年全年，北京只有５８宗总面积达２６８．６９公顷的土地公开上市交易，实际成交４９宗（招标３宗、拍卖１宗、挂牌交易４５宗），土地总面积约２１５．４６公顷，规划建筑总面积约３４９万平方米。
评点：４号令开始发威了，北京地产界终于告别了黑箱操作，虽然有些土地卖出了“天价”，但这毕竟是市场经济中的公平竞争。土地供应放量，既避免了开发商缺地断档的窘境，也缩小了以炒地为生的“地虫”的生存空间。
物业费：首次征集意见
４月４日～１５日，北京市发改委和市国土房管局联合推出了《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》，并在网上征集市民意见，这也是本市首次将即将执行的价格政策向市民征集意见。如今，意见已经征集完毕，市发改委不久后将组织召开价格听证会，最终确定本市物业服务收费价格。
根据该《征求意见稿》，本市的物业服务收费将不再由政府定价，普通住宅的物业费也将略有降低。政策规定，今后本市将对公寓、别墅等高档住宅区，办公、商用及物业管理区域内配套用房、非住宅区等五类物业服务收费实行市场调节价；对经济适用房物业服务收费方式由原来的政府统一定价模式改为由政府指导定价；实行政府指导价的物业服务收费可在政府部门制定的收费基准价格上，向上浮动２０％，下浮不限；公有住宅区、安居住宅区物业服务收费与经济适用房执行同一标准。
评点：“首次”的意义远远超过了“办法”本身，反响之热烈在网上随处可见。但也有不同的声音，根据比较专业的计算，普通住宅的物业费有可能会涨，而不是政府期望的略降。
住房贷款：别墅放贷叫停
尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在０．１％到０．２％之间，但业内公认，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后３～８年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中，８０％是２０００年以来发放的，即只有２０％的贷款开始进入第四年。因此，进入２００４年，银行业开始异常关注房地产，防止投资过热。
本月，中国银行表示该行将严控贷款流向，购买豪华别墅将不能办理个人贷款，而此前该行就已表示要严控豪华别墅、投资用住房贷款，重点扶持中低档自住房按揭贷款。去年以来，央行要求各金融机构“严格执行银发２００１１９５号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目”，因此，各银行相继对房地产开发的贷款发放实行了紧缩措施，同时还加强了对个人住房贷款的控制。但中行此次拟停止别墅个人住房贷款，在个人住房贷款领域尚属首次。
资料显示，北京目前的别墅项目大约有１５０多个，在售项目不到５０个。以投资为购买目的的比重呈增长趋势，属于奢侈品的别墅被列为严控对象的合情合理。据了解，目前已售别墅项目中，空置率竟达到近一半左右。有很多别墅业主长期不在住所，联系不畅，增加了银行贷款风险。
由此我们可以联想到上个月，中国银监会公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，那是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继去年央行１２１文件后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
评点：房子毕竟是用来住的，住得起别墅的人恐怕多数也用不着贷款吧，把有限的贷款用到刀刃上，才是符合我们这个并不发达的国家国情的正确举措。
四合院：“老外”也能购买
为了保护北京旧城的历史文化，市国土房管局本月下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋试行规定的通知》，《通知》规定购买四合院者可以享受三项税费优惠。其中最惹眼的看点是，《通知》指出，本市行政区域内和符合国家及本市规定的其他省、区、市（包括香港、澳门和台湾地区）的机关、企事业单位、社会组织和个人，以及其他境外企业、组织和个人（以下简称单位和个人），除法律、法规、规章另有规定外，均可购买四合院，这意味着外国人也可以买四合院了。同时，公有住房的产权单位，也可按有关规定协商迁出现住户或有偿回购公房使用权，对房屋进行修缮后可以自用或出租、出售。四合院居民可以自行组织对房屋进行保护和修缮，也可以通过协商一致整体出售现住房的使用权或产权。
买四合院所享受的三项优惠是：１．购房人保护和修缮四合院涉及的行政事业性收费，比照本市建设经济适用住房的有关规定执行；２．个人购买四合院，符合普通住宅标准的，暂享受“减半征收契税”的优惠政策；３．个人转让普通标准住宅或转让居住满５年或５年以上的非普通标准住宅，在其转让时暂免征土地增值税；转让居住满３年未满５年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。
评点：四合院绝对是建筑中的“京萃”，既然单靠政府的力量难以保护修缮，既然已经ＷＴＯ了，有“老外”喜欢咱们的四合院，也有能力保护修缮何乐而不为呢？不过，总体控制力度似乎缺乏了点，四合院如果由此充斥了商业味道，不就违背了良好的初衷了吗？
强制拆迁：八道程序亮相
强制拆迁素来是房地产开发中不可回避的一道难题，由此而生的矛盾与纠纷也层出不穷，由此也曾造就了带有黑社会性质的“起钉子队”，矛盾甚至激化成一桩桩血案。自本月开始，这一道难题在北京终于有了答案，北京市国土房管拆迁处推出了强制拆迁新规定申请审批公告公证等八道程序一道不能少。
这八道程序分别是：
１．拆迁部门提出强制拆迁申请并提交相关材料。
２．区、县人民政府对上报的材料进行审查并作出决定，区、县人民政府决定进行行政强制拆迁的，应当在做出决定之日起３日内向市国土房管局备案。
３．《决定书》要载明下列事项：ａ．被强拆人的姓名或者名称、被强制拆迁房屋的地址；ｂ．强制拆迁的事实和理由；ｃ．强制拆迁的法律依据；ｄ．强制拆迁的期限；ｅ．要求当事人自行清理存放于拆迁标的物内的财物；ｆ．当事人依法享有申请复议或者提起诉讼的权利及履行方式和期限；ｇ．强制拆迁的执行机关和协助机关；ｈ．制作《决定书》的机关名称和时间。
４．实施强制拆迁３日前须在强制拆迁现场张贴强制拆迁公告。
５．实施强制拆迁前，拆迁人应当就被强制拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
６．强制拆迁开始，执行人员要向被强拆人宣读《决定书》，拒不到场的，不影响执行。
７．强制拆迁的执行机关要将强制拆迁过程记入笔录，搬迁财物要制作清单，清单一式两份，由执行人、被强拆人以及其他在场人员签名或者盖章，拒不签名或者盖章的，要注明情况。
８．强制拆迁房屋中搬出的财物，由执行强制拆迁的部门运送到指定场所，交给被强拆人。被强拆人拒绝接收的，应当办理提存公证。
评点：保护公民私有财产被列入了宪法，“起钉子队”造成的悲剧应该不会上演了。另一方面，法规条文制定得清清楚楚，再想做一颗响当当得“钉子”也没什么底气了吧。
梅哲 | 
