“奥运周期”来了，房价让人看不明白了。
似乎一路高走是北京房价宿命中的大势所趋，然而，回顾北京一次次与利好信息相关的房价走势，其升值空间几乎都被提前透支。辩证法讲事物发展要“螺旋上升”，天下哪有永涨不跌的道理？
“奥运周期”来了，有关奥运经济的种种猜测，有关地产的涨与跌，所有谜底即将揭开。面对着充满悬念的种种期待，本报房地产事业部特地针对房地产业内人士进行了一次“奥运周期”调查活动，我们针对２００４年～２０１０年这一对北京房地产业具有特殊意义的阶段列出了４种涨跌曲线：Ａ代表房价在２００８年前急速上涨，此后急速下跌；Ｂ代表房价在２００８年前缓慢下跌，此后上涨；Ｃ代表房价在２００６年前上涨，２００６年上升至极值后下跌至２００８年中的谷底，此后再度上涨；Ｄ代表房价在２００４年至２００５年有缓跌，此后至２００８年缓升，２００８年后下跌；此外，若不赞同以上四种曲线，可以画出自己的Ｅ曲线。我们共发放“奥运周期”调查表１００份，收回８１份，结果是其中选择“Ａ”的１１份，占１３．６％；选择“Ｃ”的２４份，占２９．６％选择“Ｄ”的３３份，占４０．７％选择“Ｅ”的１３份，占１６．１％，没有人选择“Ｂ”。选择“Ｅ”者所画曲线以２００８年之前缓涨，２００８年之后缓跌为主，此外，调查推测的涨跌幅度几乎都在１５％之内。
由此，我们可以发现京城地产界对房价走势的推测并没有一路看涨的共识，毕竟，决定房价最终或涨或跌的是市场的供需关系；毕竟，奥运会给北京百姓带来的经济效益要到２００７年至２００９年才能反映出来；毕竟，目前北京空置的商品房已接近１２００万平方米。
看过了地产业者的态度，专家们的声音就更值得期待了。
声音一 北京房价早已透支
发言人：国家发改委经济研究所 经济运行与发展研究室主任 王小广
以北京的市场情况看，奥运对楼市的影响早有显现，１９９７年，值北京申办奥运之际，楼价就上涨了４０％。以后的几年，随着房贷、房改政策的落实，房地产需求保持快速增长，房价不断攀升，奥运虽也是其中一个影响条件，但以我个人观点，它已经不是主要的刺激因素了。
这几年，房价的导致楼市中，投资性比重可能超过２０％，在改善居住条件的思想下，更多人抱着将来赚钱的愿望。
整体而言，从２００４年开始，房价水平将保持稳中有降的趋势，中长期调整时间为３～５年，不排除部分与奥运相关联的区域（或炒作、或建造地铁等因素）有价格上扬的可能，但这些区域的房价对市场的整体影响不大，并且其后依然会回归合理水平。
房价难升的四大理由
１．奥运仅是一个支持价格的因素，起决定作用的应该是需求状况。北京的买房需求已经连续５年保持２０％～３０％的高速度增长率，即使北京是一个人口流动性很强的城市，今后还能否持续高涨？按照正常推断恐怕很难。
２．２００６年之前，土地政策对市场的影响不大或不明显。现如今，有人以政府推出的土地政策４号令为依据，认为政府紧缩土地，将导致土地供量不足，引起价格上涨，其实不然。土地不是目前影响房价的主要因素，经过前几年的囤积，眼下流入市场的土地量之巨大，可能好几年以后才能全部开发完成。短期内土地对市场的起不了多大的作用。
３．房价的相对价格过高。现在，北京的房价与收入比为１：１１，而２０００年美国的统计资料表明，美国的房价收入比仅为１：２．８。在买房这一项上，北京人承受的能力毕竟有限，房价再高也不能超出人们的买房能力。
４．政府调控宏观经济，促进资本市场的发展，将使得投资资金分流，房地产市场的投资势头减弱。
房屋不是股票
从上述几点看，北京的房价早已被透支，没有消费行为做支撑，房价很难再上涨，奥运之前，房价爆涨根本不可能。商业物业是市场经济繁荣的表现，有发展的余地，但由于价格过高，总体表现温和。
目前，京城楼市的调整态势已经很明显了。住宅整体向经济、实用性方向发展。
此外，有一种观点需要更正。个人认为，与股票不同，作为居民生活必备的房产品，９０％以上应是消费品，只有１０％是投资品，房屋只是有保值作用，基本上没有增值效应。房地产没有高投资高回报一说。从美国的经验看，美国的贷款利率为６点多，３０年后房屋的增值率为５点多，但加上３０年的通货膨胀率４．７、不动产税率等，居民从房屋中得到的利润并不比银行存款方式多多少。
声音二 真正的买方市场才会繁荣
发言人：中国社会科学院数量经济与技术经济研究所教授 龚益
房价与奥运关系并不大
奥运前出现建设高潮，是非常正常的。
因为工作的关系，我曾在澳洲住了半年。我体会，澳洲的房价与奥运关系并不大。汉城房子涨势快，主要原因也并不是奥运的利好，而是由其较高的人口密度决定，并且得益于其突飞猛进的经济发展。其“复用系数”（满足Ａ，也满足Ｂ，重叠时，影响也放大；Ａ没有了，仍能对Ｂ发生作用）较高。
房价的波动与城市中心区的形成有关系。ＣＢＤ如是，中关村如是。不仅仅是建设奥运，更重要的是改善了环境。
房价会暴跌吗
既然奥运对于房价并没有太多影响，许多人可能会对目前居高不下的房价担忧，奥运之后房价会暴跌吗？我认为不会。
１．经济发展有其惯性，房地产市场的变化更多的是表现在内在质量的改善上，价值回归到真实，利润空间并不是非常大。此外，价格暴跌往往要发生在紧急恶性事件上。在一种动荡的状态下，价格才会背离价值，正常情况下是不会发展到这种状况的。
２．供求关系变化是一个渐进的过程，在调整、洗牌的过程中，已经有一些泡沫被挤掉了，而不断新生的改装大军也为市场提供了持续的购买力。此外，还有一个导致房价有所上涨的因素，那就是因建设的集中而导致建材价值的上涨。奥运带来的交通、市政的改善会是房价的利好，但也只是倾向于平稳。
３．目前的房地产市场确实存在透支——还账的问题。等到消费成熟了，卖方就不会再有暴利存在，如果真正是买方市场，市场才会繁荣。我认为市场会呈现出总体平稳的态势，更多的是结构性变化。
我预测，变化曲线类似Ｄ，不过会有些不同，我认为这是一个震荡的过程，会先上后下。
按照健康的经济发展要求，２００８年后，已经走向成熟中国经济会主动做一个适当的下调，基于此，房价也不会变得更高。２００５年、２００６年，由于建筑成本提升、大规模建设将停批等原因，市场将迎来最好的时段。
声音三 市场会体现理性回归
发言人：基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理 陈基强
谁更受益
从悉尼、汉城等举办过奥运的城市的经验看，奥运对于旅游业的刺激可能更为直接，对房地产的利好并不直接表现为奥运对房地产的带动，而是表现为：为了奥运，政府投入了大量基础建设的资金，进行包括道路、市政改造等方面的大规模建设。
我认为奥运对房地产的影响要从两方面来分析：
１． 非住宅类物业。
包括商业、酒店、公寓、写字楼等。
商业、酒店等将会享受直接利好。
借奥运带给北京更广泛的国际影响力，一批国际化企业将会进入北京，对酒店式公寓、写字楼会有一些刺激。但是，影响并不明显，特别是对写字楼。
北京目前的写字楼供应量相对过盛。从ＣＢＤ情况看，未来两三年大约有４００万平方米的供给量，而每年的市场消化量平均在５０万平方米左右，也就是说，这些供应量要花大约８年时间才能被消化完！
２．住宅类物业。
奥运对于住宅类物业一定是利好的，不过，主要还是得益于因奥运而对道路、市政等进行的改造而带来的环境、配套的改善，在此基础上，房价有可能适当提高。
上升到经济层面来看，奥运能够为北京的经济带来直接利好，而房价并不是独立的，是经济的延伸。如果仅仅是因奥运而炒作，就不是一种健康的发展模式。北京成为国际化大都市，无疑会构建牢固的房地产改善与需求根基，也会为房价增长提供可能。
房价走势
从上次申奥，许多地就被圈起来了进行炒作，地价本身已经因此提高。应该讲，奥运题材已经被透支。
另一方面，北京的房价已从最初一批外销公寓的２０００美金／平方米逐渐回归到目前的１０００多美金／平方米。应该讲，已经挤掉了一批水分。随着性价比的逐渐提高，房价有可能还会表现一些上扬。未来的房地产市场竞争更多的是性价比的竞争。
我认为，未来的房价与市场会稳步上升，大概比例我想可能会是１０％左右，高过银行贷款利息，但也会是相对正常的一种上涨。
现在的性价比越来越符合市场，降价的多是旧楼。新楼盘价格表现还是比较坚挺。应该说，这也是不健康的。房子的保值增值功能没有得到体现。这与二手房市场不成熟有很大关系。等到二手房市场全部开放后，情况将会有改善，发展会健康得多。
北京的发展肯定会吸引中国其他城市的发展商。带来的供应量的增多会使住宅类物业的售价感到一些压力。不过，我对住宅类物业还是看好的。北京的住宅类物业会平衡健康地发展。毕竟这是一个１０００万人口的城市，是首都，是国际舞台，会衍生出大量的购买力；更为重要的是，中国新一代领导人坚持发展经济，是市场最大的利好。
从目前经济发展分析，我没有看出任何２００８年市场会下降的迹象，当然，也不会大涨，住宅开的太快、太多，市场会体现一种理性回归。
声音四 高起高落不会形成
发言人：仲量联行董事总经理 翰德伟
从国外的经验看，奥运对举办城市地产市场的作用显而易见。尤其对于经济等各方面成熟度不高的地区，影响更大。北京就将如此，整体市场包括基础设施、环境、交通等各方面都将发生巨大的变化。
根据我们的分析，在奥运前后，北京房地产市场整体将保持平稳，不会像国外的某些城市出现房价高起高落的现象，市场将长期保持发展态势。因为，国内经济正处于高速发展阶段，政府对地区的基础设施等方面的投资加大，人民的生活水平在提高，改善居住环境是居民普遍的中长期愿望，即使没有奥运的出现，北京仍将保持旺盛的市场活力，从这一意义上讲，奥运仅仅起到锦上添花的作用。事实上，从我们接触的客户中，有相当多的国外投资基金看好国内市场，希望在北京寻求项目投资，而他们考量的标准不是奥运的影响，更多的是项目本身是否具有基础和潜力。
在地产市场的结构方面，奥运对不同产品产生不同的影响。其中，酒店、商业零售的影响最直接，在举办奥运的前后，需求与入住率将达到顶峰，特别是临近奥运场馆和交通枢纽地区。
奥运对住宅市场的作用也将是积极的。通过对奥运周边地区的城市基础设施、辅助设施等方面的投入，这些区域的环境得到充分改善，出现类似当年亚运村的发展历程，形成新的住宅发展热点区域。价位在每平方米４０００元～６０００元之间的中档产品供需将继续保持平稳，高端市场的公寓和别墅将出现两种不同的反映，位置、产品品质、物业水平等都不错的项目价格稳定并可能出现上扬的局面，由于买房人理性需求的抬升，较差的物业价格将下跌。
奥运对办公物业的影响是间接的。与奥运相关联的商业投资和办公需求仅在少数。
本报记者 姚文争／采访整理
声音五 奥运对房地产只是间接影响
发言人：华高莱斯国际地产顾问公司策划总监 公衍奎
换个思路看奥运
奥运会对房地产市场的影响，更主要是间接影响，比如市政设施短期内集中投入、奥运期间对城市形象与环境的保护、大量资源聚集促进经济增长等等。直接的影响其实是比较小的，主要有奥运村提供的产品供应、周边环境改善带动低价升值等等。因此，看奥运对房地产市场影响，也更应当关注奥运对经济发展、城市发展的影响。
按照发展经济学的观点，人均ＧＤＰ在４００～２０００美元为经济的起飞阶段，２０００～１００００美元为加速成长阶段，１００００美元以上为稳定增长阶段。从发达国家的经验看，国民经济在进入高速增长阶段后，会经历１０年以上甚至更长的经济快速发展时期。２００３年，北京市人均ＧＤＰ达到３８１９美元，应当还有一个较长期的增长过程。虽然房地产市场与宏观经济周期稍有差异，但总体来说，经济的快速发展时期，基本也是房地产市场的快速上升期。
从城市发展来看，虽然奥运提供了一个非常好的契机，但奥运不是城市发展的唯一原因，城市发展的内在要求在于经济发展、城市化进程加速，以及城市本身聚集与扩散矛盾的作用。城市的发展进程不会由于奥运的结束而结束。
从经济与城市发展的角度看，房地产市场仍然会有较长期的发展过程，不会因为奥运的结束而结束。至于奥运之前市场供应状况，更多在于市场以及土地政策等影响，奥运的影响多是名义上的。
房价会随着产品类型、项目位置、竞争状况、创新程度等因素变化，但总体上说，在正常的经济发展状况下，长期看，将是稳定上升的。
关注房子的长期价值
随着时间推移，市场中的产品、人的需求都会变化，人们购房时将越来越注意环境、邻居、社区等人文的东西。而且在经济、技术都在快速发展的时期，产品的技术贬值也会比较明显，房屋保值、增值的因素更主要在于位置价值、环境改善、产品的长效多适性等。因此，对于以长期投资为目的的购房人，应当注意产品、位置的长期价值。对于自住目的的购房人，应当根据自己需求状况决定是否购买，而不必过于关注奥运对房价的影响。
朱敏
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